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2017/07/12 22:55
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上海臨港:科創中心建設標兵 買入評級 [摘要]

■兩次資產註入,實現集團上海四個園區上市。公司原名自儀股份,是由上海臨港集團旗下專業從事產業載體開發運營的上市公司1)2015年底首次註入,實現借殼上市:首批註入上市公司的園區資產包括松江、康橋、南橋3個園區資產。臨港集團註入時承諾5年內註入漕河涇和浦江兩個園區,以及在3年內將已處於籌建階段的桃浦智慧城、鹽城園區、海寧園區註入上市公司平臺,以解決同業競爭問題。2)2016年6月,集團首次履行上市時承諾。上市公司通過本次交易新增浦江園區項目,獲得98.4萬方的權益可租售建面。根據公司年報,本次擬註入資產2016年實現歸母凈利潤為1.09億元,按本次交易價格計算PE15X,低於上市公司今年以來平均水平。

■業績亮麗,在手188萬方優質園區資源。根據公司2016年年報。公司共實現營收18.0億元,同比+12.1%(一季報同比+494%);歸屬於上市公司股東的凈利潤4.03億元,同比+20.2%(一季報同比增16倍);截至年末,公司在開發面積91萬方,土地儲備63萬方,公司總在租面積34.5萬方,合計擁有優質園區可租售資源188萬方。

■背靠臨港集團,上海“自貿區”和“科創中心”建設的戰略主體。上海臨港產業區是上海規模最大的產業開發項目,待開發資源最豐富,承接重大戰略性項目的可能性最大。臨港集團是唯一市屬園區地產集團,是臨港產業區及漕河涇開發區的開發主體。作為是上海建設“全球科創中心”和“自貿區”戰略的重要載體。根據公司公告,臨汽車音響安裝實例港集團目前從事土地一級開發業務,代政府台中汽車音響安裝實例行使相關非市場化業務職能。台中汽車喇叭改裝

公司土地獲取與集團行政職能密不可分(與一級開發及招商引資、園區規劃聯動),潛在資源可觀。

■投資建議:近期彭博社及路透社報導瞭“特斯拉落戶臨港產業區”的傳聞,特斯拉方面也有透過媒體回應,但目前中方尚未有任何代表發佈正式公告,也不明確落地具體位臵。6月22日晚,公司發佈公告稱截至目前,本公司未與特斯拉公司進行過接觸,亦未與特斯拉公司就其在中國建廠事項有合作意向,並且未簽署任何協議。

我們不妨作兩方面假設,1、假設特斯拉如傳聞落地:公司除瞭有土地資源增值和租金增值預期外,也存在股權合作的預期。但由於之前合資車企主要是車企之間的股權合作,比較少車企和非車企合作,如若參與特斯拉合資公司投資,對公司業績貢獻彈性非常可觀。若未有參股合資公司,上市公司是集團主要二級開發主體,未來預計將參與到特斯拉整車廠的規劃、設計、建設中去,是本次投資的最大受益者之一。2、本次傳聞並無實質進展:目前特斯拉已經官方回應正與上海市政府探討建設工廠的可能性,即便落地進展不如預期,仍並不能否認臨港產業園台中汽車喇叭更換在全國有獨一無二的價值,相信市場對該區域土儲價值會有重新認識,值得持續跟蹤。

■風險提示:國企體制僵化,業務推進緩慢,資源獲取能力低汽車喇叭改裝於預期。



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