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2017/04/19 17:57
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  預測總是最難,但可以根據已知的事物變化軌跡作出一定判斷。2014年,中國經濟發展進入瞭新的階段,房地產市場也進入瞭新的階段。在經濟增長、金融環境等因素發生新變化的背景下,房地產行業會調整嗎?又會怎樣調整?

  2014年經濟增長速度現在普遍預測超過8%,兩傢低於7%,沒有更低,大多數是7%-8%之間。第二個換檔就跟房地產有關,就是你的增長動 力、增長的因素發生變化,我們過去是靠投資,特別是靠這種需求,靠供給增長,而最終需求我們面臨的壓力還比較大,我們的消費增長受到收入預期的增長,也是 一個調整。這就是一個矛盾,2014年增長動力還沒有發生根本變化。我們投資依賴的增長,房地產支撐經濟增長的因素還存在,但是會不會變,這是我們關心 的。

  2014年最根本是大傢看清楚瞭一件事情,中國經濟發展進入瞭新的階段,這在三中全會上有一句話,當前中國經濟發展進入新階段,改革進入深水區 和攻堅階段,現在整個市場、社會甚至世界都認為中國屏東高樹土地貸款經濟進入瞭跟過去30年高速增長時期不同,有一種說法叫從高增長降到中高增長,是這樣一個轉化。這個觀 點大傢現在一致瞭。而且2014年還在調整期,不會有根本性的變化。但是要想往下跌,也還是不容易的。

  我的結論,決定房地產的增長趨勢是決定宏觀經濟環境,是金融環境,金融環境包括金融政策,資金面有變化,這是我觀察房地產。金融調整它自然就調 整瞭,不是儲蓄斷檔的問題,不是供給關系、城鎮化加速。金融環境支持房地產,就會支持房價的上漲。2013年為什麼漲?就是因為支持。經濟不好是因為實體 經濟不好。但是2013年金融環境9%的增長是沒有問題的,因為實體經濟跟金融有分離,實體經濟不好的情況下,房地產會更繁榮。這個格局還是因為資金不 足。如果資金流不斷湧入房地產,房價肯定要漲。

  2012年、2013年、2014年房地產沒有調整的情況下保持7%的增長,有可能再往後面,後面2、3年,也還是7%-8%的增長,那房地產有明顯的調整因素,其它要帶動它。

  另外一個因素就是資金流入房地產的速度,我們現在看到四季度以來銷售量明顯下跌、放慢,再加上價格出現調整,而且資金流也在放慢。整個上半年持 續瞭30%的增長,現在持續隻有20%幾的增長,曾經有兩個月跌到20%以下,資金流開始放慢,放慢到比投資相同、低的水平的時候,我預計2014年房地 產下調真的會出現,價格下跌不一定馬上發生。這是金融對房地產形成很大的壓力。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-01-16/08303880277.shtml

  作者為經濟學傢、國傢行政學院決策咨詢部研究員

  經濟增長的趨勢,未來2、3年還處在調整當中,這是第一個變化。

  這三個因素的結合,調整就會出來,我也不預測調整會達到多少。

  2014年金融環境是什麼樣?這是最最關鍵的。金融的環境用一琉球鄉房屋貸款個字形容,相對於前些年是偏緊的,相對於2009-2011年,它一定是緊的。原 因可以簡單分析一下,三個方面的表現。一個是金融政策。金融政策新一屆政府上來之後就沒有想重復過去,經濟增長下行的時候通過放松金融來促進經濟,這種思 路基本放棄瞭。新一屆政府金融政策穩定,不想刺激,吸收過去的教訓。

  第二,我為什麼會預測房地產將出現中長期的調整?這個分析不外乎三個原因,房地產的調整包括房地產需求的放慢、投資放慢、價格因素的調整。我很 不同意很多人的看法,一線城市房地產沒有更大的潛力,二三四線城市完蛋瞭,供過於求。我不同意這個觀點,2013年我們看到房地產在悄悄發生很大變化,不 光是價格上的分化,需求也有分化,但是分化的結果不是我們想象的那樣。一線城市越有潛力,增長越沒有泡沫。恰恰相反,價格反映瞭一線城市泡沫最大,調整壓 力最大的是一線城市。

  2012年上半年,中國房地產第二個調整,第一次調整是2008年、2009年上半年。2011年年底、2012年上半年調整。但是後來半年多 時間又上來瞭。金融環境得到瞭解釋,資金流得到瞭很好的解釋。2012年上半年資金流是什麼情況呢?投資是16.6%,流入房地產資金的是5.8%,是它 的1/3不到,所以房價必然跌,房地產必然調整。後來下半年房地產政策出臺,它又上來瞭,流入房地產的資金又多瞭。加上大傢看好2013年,海外流資湧 入。到瞭2013年貨幣政策比較寬松,所以房價我也預測漲,因為看資金流看得很清楚。

  2008年中國經濟調整以來,許多都發生瞭變化,都在往下調整,出口往下調整,以後還是這個樣子,明年、後年甚至未來一段時間都是這個樣子。消 費也調整瞭,其它的很二順位塗銷缺錢急用哪裡汽車貸款多行業都調整瞭。很多因素都在調整,就一個因素沒有變化,就是房地產的繁榮。房地產的繁榮是過去的因素,這個因素能不能持續到下一個 階段?這是我們關註的。不是不一定,是不可能。我以為換檔不是調速度換檔,而是房地產發展要降速。這是中國未來經濟下行的壓力的關鍵因素。上行的因素毫無 疑問是我們的改革,改革紅利,特別是市場化的改革推動,民間投資或者消費有可能潛力被激發出來,包括熱議的電商,這是一個新的因素。服務業的發展,包括地 產分化,商業地產跟服務需求相關,劉曉光說消費型地產,估計指的就是這個意思。主要還是由於出口下滑,導致經濟增長回調。假如房地產調整壓力加大,可能還 會跌破7%。必須有新的因素帶動,改革就是新的因素。

  這次中央經濟工作會議強調,要不引起後遺癥的刺激,不想采取刺激性的金融政策來穩增長、保增長。所以,2014年的金融政策跟2013年是相似 的,金融政策不會松,也不會緊,保持這麼一個態勢。金融環境松緊決定什麼,一個是大量遊資往中國湧。現在美國的QE要退出,世界資金流在開始松,世界其它 國傢向美國流動,這是一個因素。

  第二個因素是市場。我們的企業,房地產日子好,但是大部分企業不好過。為什麼不好過?因為價格上不去。我們的PPI連續23個月負增長,再有一 個月就是持續兩年的負增長,有點像1998年的情況。再加上金融市場化、利率市場化,低利率市場化意味著利率上升,利率一上升,再加上市場對金融的需求下 降,QE退出,這些使2014年的金融政策明顯比2013年要緊。

  宏觀經濟2014年大傢的看法千篇一律,預測2013還有分歧,其中我就是分歧,我認為2013年中國經濟要調整,而多數人認為中國經濟要上升,8.9%的預測甚至9%的預測,最後證明我的預測是對的。

  第二個房地產要調整的因素毫無疑問來自於價格,房價太高瞭,越來越少的人能購買房,收入越高的人不買瞭。房價最高的時候,沒有房子的人對應的是 收入最低的人,完全是不對稱的,現在完全是靠投資性需求來支撐,靠一些恐慌性的需求。因為預測北京的房價還要漲,3萬的飆升5萬,5萬的飆升到8萬。房價 和收入比太高,沒有投資性需求,房價肯定狂奔向下,房價完全靠投資性需求。投資性需求跟金融環境有關,金融投資環境不好,房價會下跌。

  第三,剩。制造業過剩、房地產過剩,不管是專傢還是房地產開發商都認為三四線城市房地產過剩,走到南京、杭州這些地方,房子非常非常多,太多瞭。因為投資性需求,無限膨脹。所以,房地產過剩和其它過剩是一樣的,房價上漲是供不應求,完全是資金推動。過剩也會導致調整。

內容來自sina新聞

2014年房地產調整的幾大因素
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