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民間貸款利息 (時下夯諮詢專家) 民間貸款利息
2017/01/28 11:08
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去年小年夜,台南維冠金龍大樓倒塌,寫下台灣史上單一建築災難所造成的最高死傷紀錄。集合式住宅已經成為都會區最常見的建築形式,一旦營造過程有偷工減料,或結構隨著屋齡而老舊劣化,都會形成問題樓房。另一方面,隨著高齡時代的來臨,過去的建築機能已無法符合銀髮長者日常生活所需,因此,如何更新建築以符合未來需求,也是另個值得關注的議題。目前政府對合法借錢管道於危險及老舊建物量身訂做了獎勵機制,但很可惜的是,在「利之所趨」的背景下,真正獲益的往往是位於精華地段的屋主和建商(依粗略估算,每坪房價40萬元以下的區位,缺乏都更財務上的可行性),也讓真正需要更新的破敗地區很難獲得更新的機會。未來不管是新建案或老舊建物更新,如何能夠藉由改善建築成本,同時又保障建築的防災能力將會是重要關鍵。

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首先值得關注的便是工料的革新。舉例而言,對於鋼筋混凝土結構來說,混凝土品質往往是重中之重,近年在工地現場將混凝土加水的狀況已經有節制,過去也有一段時期大力推動水泥產業革新,透過使用高性能混凝土,確保混凝土品質不受工地現場的偷工所影響,只是此類新的工法和新材料尚未充分推廣,未來應該持續導入,才能確保整個工程的品質不容易受到減損。其次,便是繼續降低老舊建物更新的成本。如果可以達成,那就代表民眾在從事建物更新時,不需過度依賴政府的容積獎勵,或在同樣的獎勵條件下,可以取得更寬敞的居住面積。另一個好處是,某些在財務上不具有都更潛力的老舊社區,始能擁有更新的機會。降低建案成本的關鍵,撇除非技術層面的因素(如土地價格)之外,主要還是在於施工管理與技術創新,例如,未來的大街廓都更或大建案可以嘗試新工法(例如預鑄工法),大幅縮短工期。此外,新舊房屋的稅負負擔差異驚人,其中一個主要的原因就是在房屋單價計算時,由於認定新工法的房屋造價較高,連帶讓房屋稅暴增,因此對於此類具有更佳防災功能的建築單價估算,應給予折扣,否則會影響屋主的更新意願。最後也應該思考讓都市更新機制得以永續。目前的都市更新機制大多依賴政府釋出容積獎勵,從而在同樣的土地上,蓋出更多的樓地板面積,新增的部分讓建商出售,其獲利將支付整個建案成本,並且讓建商賺取利潤,但這讓同一個地區湧入更多人口,等到下一個世代需要都更時,恐怕會面臨沒有籌碼可以利用的困境。如果用更長的時間跨距來?量,以目前可見的大方向來說,透過區域均?發展和用交通建設引導人口集散,是兩大可以減緩都市問題的途徑。(作者為國家政策研究基金會研究員)(中國時報)

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