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2015/11/19 19:51
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內容來自sina新聞

房價下滑的趨勢很難改變 土地市場可能迎來春天

??在2015年初,房地產開始變得逐漸冷門起來瞭,然而和房地產不同土地市場去迎來瞭更建地建蔽率缺錢急用哪裡借錢多多關註,在未來,房地產的投資是否和現在一樣還具有強大的吸引力呢?我們就不得而知瞭。

??日前,國傢統計局公佈瞭“2014年12月份的70個一線城市住宅銷售價格變動”來顯示,中國樓市可能還會繼續2014年5月份以來的整體下滑趨勢,房價下滑的壓力依然難以消除。

??房價普跌將持續一段時間

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?作為2014年的收官之月,12月的房價指數無疑備受關註。國傢統計局數據顯示,在新建商品住宅的價格方面,與2013年同月相比,70個大中城市中,

價格下降的城市有68個,上漲的僅有廈門和鄭州2個城市。這意味著,絕大多數城市的房價水平已回歸至一年前,甚至更低。曾經被認為隻漲不跌的樓市“避風

港”的一線城市也未能獨善其身。

??瑞銀中國房地產行業研究主管李智穎在“瑞銀大中華研討會”上表示,“樓市調整、房價回落的態勢短期內很難改變,房價普跌的現象將持續一段時間。房地產到瞭一個結構性的拐點,供大於求已經是一個基本面。”

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?數據顯示,2014年12月份,以北上廣深等為代表的全國重點城市房價依舊延續著2014年5月以來的同比下跌走勢。在新建商品住宅價格指數方面,北京

房價同比下跌3.4%,上海房價下跌4.4%,廣州下跌4.8%,深圳下跌1.3%。其中,房價跌得“最狠”的要屬杭州,其房價同比下跌超過10%。在二

手住宅價格方面,除深圳以外,北上廣房價也均有所回落。

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?國傢統計局城市司高級統計師劉建偉分析稱,從房價的同比下降幅度看,新建商品住宅和二手住宅價格同比綜合平均降幅均比11月份有所擴大。“這已是70個

大中城市新建商品住宅價格連續四個月整體同比下跌,”某房地產研究院研究員嚴躍進認為,“受此前幾個月持續性的環比下跌現象影響,房價下跌的累計水平比較

大,進而使得同比增幅開始步入負區間。”

??“地熱房冷”現象更為突出

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?歲末年初,土地市場驟然升溫。一線城市的土地市場更是迎來“地王”的井噴式成交。2014年末,廣州刷新總價地王,上海單價地王更是兩度被刷新。

2015年1月7日,北京南四環一幅地塊以86.25億元成為北京新的總價地王。業內人士分析稱,地方政府會在年底沖擊完成土地供應指標,以增加土地款項

的收入,所以歲末年初往往會出現土地出讓的熱潮。

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?房價持續下行,土地成交均價為何依然居高不下?一傢總部位於廣州的房企高管告訴記者,在房價下行壓力趨大,樓市回暖遙遙無期的市場環境下,地方政府無疑

是想通過高地價來彌補財政收入的不足,同時通過提升地價來推高未來的房價預期。以上海為例,根據第一太平戴維斯數據,2014年四季度上海宅地平均成交樓

板價自三季度的每平方米9100元猛漲至四季度每平方米15000元。另據業內人士測算,上海新單價地王的住宅銷售成本價至少在9萬元/平方米以上。

??但專傢認為,在樓市步入自發調整期,進入發展新常態的情況下,地方政府沿用以往的托市套路難以奏效。

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?在住宅市場上,“地熱房冷”的現象更為突出。丁祖昱表示,“近期,青島、濟南等在樓市成交量未現明顯上漲的情況下,新盤價格卻有所上漲。如青島有的樓盤

漲幅高達600元/平方米,濟南的樓盤也普漲100-200元/平方米。但這樣做的結果是,2015年前兩周,青島的新房成交套數和面積環比雙雙下滑,濟

南的樓市成交量也變化不大。以價換量仍是王道。”

??土地財政的路徑難以為繼

??業內人士普遍認為,目前房地產行業已告別原來的高增長的“黃金時代”,進入平穩發展的“白銀時代”。在此背景下,中央單獨針對房地產市場出臺的調控政策將越來越少。今後,房地產市場調控作為整體宏觀調控的一部分,正逐步被納入全面深化改革的范疇進行全盤考慮。

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?十八屆三中全會提出,建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入

市、同權同價。近期,中央相繼印發《不動產登記暫行條例》、《關於農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》,房地產稅立法

等樓市長效調控機制也正在研討中。

??復旦大

學房地產研究中心主任尹伯成認為,這一系列政策將從根本上重塑房地產行業的發展模式。“這些長期調控手段無疑將增加我國土地市場的供給,未來將有效平抑房

價。”中國社科院專傢倪鵬飛說,“本輪調整是我國住房市場在前期過度高漲後的周期性衰退和調整,無論對房地產、宏觀經濟和社會民生都具有一定的積極意義。

現在房地產形勢發生變化瞭,地方政府依賴土地財政的傳統路徑將難以為繼,未來地方政府將重點發展服務業,加快當地產業結構轉型升級,改善當地的投資和創業

環境,以吸引和增加當地的人口導入,才能有效去化住宅存量。”

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2015-01-25/10145964938128828722790.shtml

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