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台北商用不動產行情要起飛了?
2019/01/25 11:52
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【王志鈞商戰專欄】

好消息,往往也是壞消息;壞消息,有時也是好消息。

2019年一開春,台北商辦市場傳來一個好消息是:外資開始對台北商辦大樓的投資感興趣了,原因是投報率近年開始緩步上揚。

壞消息是:這意味著台北商務辦公室的租金行情,將從今年起有更大幅度的調漲壓力。

根據不動產商第一太平戴維斯的統計數據顯示,過去五年台北辦公室租金投報率僅落在2.6 %,為亞太地區租金收益回報最差的城市,低於香港3%、新加坡3.3%、東京3.5%、上海4.2%、北京4.5%、首爾4.8%與吉隆坡5.9%。

加上台北商辦行情不若豪宅與住宅行情般炙手可熱,在商務需求成長有限下,商用不動產市場的價格缺乏上漲動能,導致缺乏資本利得誘因的台北辦公大樓,更乏外資青睞。

但第一太平戴維斯的資料同時顯示,2018年台北辦公室租金平均漲幅達3%,顯示情況已然丕變,反映在投報率上則是台北商用不動產的投報率開始有追上香港、新加坡的潛在動能,也吸引外資開始關注台北的商務大樓市場。

諷刺的是,導致台北商辦租金上揚、投報率起漲的關鍵,並非需求增加,而是新大樓供給速度太慢,外加政府獎勵老舊辦公大樓都更,使得未來3-5年內,台北市區至少將有15棟舊大樓研議辦理都更,進一步限縮商辦樓地板面積達8.2萬坪。

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雖然到2022年之前,台北市中心也將有9.5萬坪的新辦公室會出現,但專家預估,這些新建辦公大樓大多以自用為主,預估僅有2.6萬坪會對外出租或出售。

換言之,在既有供需不變下,舊大樓都更改建期間所減少的坪數,扣除新釋出空間後,仍會短缺5.6萬坪,這將成為推升台北商辦租金上揚的主要動力。

租金收益率上揚,固然有助提高外資拿錢來布局台北商辦大樓的興趣,但這個吸引外資流入的動力,竟然是商辦供給不足,而非商務需求增加所導致,顯然有點令人啼笑皆非。

因為商辦供給不足而導致的租金價格上揚,雖有助吸引外資來台投資商用不動產,相對也會對本地企業帶來租金成本上揚的壓力,進一步壓縮企業的獲利空間,顯然不是太好的消息。

台北商用不動產行情要起漲了?表面看似好消息,深入探究原因,卻更像是國土規劃不當的一記警鐘,值得相關部門警惕!

王志鈞  自由時報專欄 

 2019/1/25

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