姪子年輕，欲在桃園○○鎮○○○○購買一間約37坪的大樓公寓，建商經理先前答應可以貸款370萬元，且同意有二年的宽限期，在考量自己的債權狀況及還款能力後，認為可以購買，於是先行繳交約12萬的訂金，並請建商的代辦部門辦理銀行的貸款作業。

    不過在經銀行審查姪子的還款能力、債權狀況及徵信該屋的市值後，銀行表示只能借貸新台幣330萬元給姪子，而且没有宽限期。但是，這與建商先前的口頭承諾及約定落差太大，勢必造成姪子而後生活上經濟的重大壓力。因此，在經過整體考量後，想要跟建商要求退回訂金。不過，建商卻似乎没有要退回的意思。反而，一味要求姪子再找保人或提高頭期款來解決。真不知如何是好。

    請問，如此，先引誘簽約繳交訂金，再強迫購屋的方式，是否是建商賣屋的正常作業，還是一種欺騙的行為，真是因惑。請懂得購屋程序的貴人，給姪子一個解決的方案？由衷感謝！