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內容來自sina新聞

業內限價房損失的出讓金會在別的地塊補回來

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  北京土地市場新動二胎房貸銀行年息貸款全省皆可處理向：邊限房價邊推地王

  北京土地市二順位 二胎一樣嗎缺錢急用哪裡借錢場昨日有兩宗地塊同時進入掛牌競價階段，因其特殊性引來市場不少關註。

  其中一宗為"限房價、競地價"地塊，即先規定最終建成的商品住房銷售限價為2.2萬元/平方米，而土地歸屬依然是價高者得。另外一宗則被外界認為將成為新的單價"地王"。

  北京市土地整理儲備中心資料稱，朝陽區豆各莊鄉黃廠村地塊將於8月21日開始掛牌報價，交易公告第四條明確"本次出讓宗地中除公共租賃住房外，剩餘居住用途建築規模建設的商品住房銷售限價為2.2萬元/平方米，套型建築面積全部為90平方米以內，單套商品住房總價控制在200萬元以內"。

  而據中介稱，該地塊周邊的二手房均價都已經在2.7萬元/平方米左右。

  北京在2010年也曾在房山區域推出過"限房價、競地價"地塊，要求該項目房屋銷售限價均價為1.25萬元/平方米，低於周邊項目約20%。

  之所以如此出讓土地，自然與當前樓市調控的大環境息息相關。

  中原地產市場研究部總監張大偉認為，相比其他土地出讓方式，"限房價、競地價"這種出讓方式，不僅可以限制土地出讓價格，也對商品房住宅銷售市場有明顯的調整作用。

  "2013年北京房價控制目標是：全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定。但今年前幾個月房價明顯上漲，在當下整體市場情況下，用明顯低於市場價格的限價房入市來平抑總體房價，是容易達成調控目標的一個辦法。"張大偉稱。

  偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉也認為，這種做法符合調控基調。就地方政府而言，去年以來北京通過預售證發放來控制房價，效果並不明顯。然而，2010年在北京房山中鐵建國際城項目曾有過"限價"的試點，控制房價效果明顯；因此將限價的步驟延展至土地出讓階段是控制房價的有力途徑，同時也解決瞭中低收入傢庭的住房問題。

  不過，這種出讓方式對政府而言也有弊端，就是土地出讓收入可能會有所損失，畢竟開發商在拿地時會因為房價被限定而有所顧忌，不會給出較高的價格。

  如何彌補這潛在的損失？在業界看來，北京或許可以推出更優質的地塊來獲得更好的收益，以便平衡土地收入。

  和上述"限房價、競地價"地塊一樣，北京農展館黃金地塊也於8月21日開始掛牌報價，出讓起始價為18億元，折合樓面地價3萬元/平方米。

  該地塊被外界認為將成為新的單價"地王"。張大偉分析稱，本地塊的競爭條件是超限價後競爭外地配建醫院，按照正常的出讓條件，該地塊本身的溢價率將被控制在50%以內，樓面地價會突破4.5萬。加上配建醫院的面積，預計樓面地價將在5萬以上，創新紀錄。

  對於一邊限制地價、一邊又將地王推向市場，胡景暉認為這兩者並不矛盾，"限價地"與"準地王"互現將成為未來土地市場的主流。

  "從土地財政角度來看，由於限房價地塊房價受限(明顯低於周邊房價)，也在一定程度上影響土地出讓價格，政府土地收入將減少，為保證土地財政收入，其他非普通住房用地需要通過市場化出讓，創造高地價款來平衡限價地的損失。"胡景暉稱。

  他認為，通過行政幹預的"限價地"能在一定程度上延緩房價上漲的沖動，滿足中低收入者的住房需求；通過市場化形成"地王"，在一定程度上補充瞭政府的財政收入，也使得政府能有更多資金反哺至保障房之中。

  目前，北京今年土地出讓收入已經達到940餘億元，而上述兩宗地塊成交後，北京土地收入必將突破千億元。