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各家銀行信貸房貸 建地出售怎麼貸款比較會過件 二順位房貸辦理銀行怎麼貸款比較會過件
2017/04/16 19:39
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7年本利攤,最高9000萬
每借100萬,月還14,609元
平均每月還利息2,704元,本金11,905元
7年84個月總計還122.7萬

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全省農地建地個人銀行農地貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
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公司信貸 工廠大額貸款
銀行建地貸款年息4~8%
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公司名下房屋貸9成
全省農建地個人貸款年息4%

申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  據悉,交易商協會主管債券發行註冊的註冊辦公室(下稱"註冊辦"),日前以問答形式披露的發行細則中,對上市房企包括發行主體資質、監管專戶管理、信息披露等準入標準的要求均弱於預期,不過AA級評級的準入門檻並沒有降低,而且不允許通過增信獲得AA級的上市房企發債。

  進入9月以來,種種跡象顯示,深受資金困擾的上市房企在銀行間市場發行中期票據(簡稱"中票")有望"開閘"。富力地產與金融街日前汽車貸款成數發佈公告稱,擬申請分別發行約70億元與52億元中票,這更是開創瞭近5年以來上市房企"闖關"債券融資的先河。

  在9月初債券市場專業委員會上流傳出的會議紀要中規定,在銀行間市場發行債券的上市房企必須符合"四公"標準,即"公益惠民、公信誠實、公開透明、公眾認可度高"。"四公"標準分別對應的是"普通商品房開發為主,無違規行為,財務透明、融資經驗豐富,一級房地產資質,償債能力穩定"。

  作為魯商置業的控股股東,山東省商業集團定於23日發行規模為10億元、期限270天的2014年度第一期超短期融資券,聯合資信評估有限公司給予發行人主體長期信用等級為AA+的綜合評定。基於此,魯商置業能否拿到AA的信用評級,存有一定不確定性。

  曙光已現

  對於即將開啟的直接融資盛宴,山東板塊的中潤資源、魯商置業、新潮實業、天業股份是否有份分得一杯羹,齊魯證券分析師劉保民持樂觀預期:"這4傢房企總體業績不錯,也有一定資金實力。天業股份定增購入礦業資產後,開拓瞭新的贏利點。因此,獲得中票發行資格問題不大。"

  盡管在天業股份看來,隨著我國城鎮化的快速推進,新增城鎮人口將持續創造較大的購房需求,但資金仍然成為橫亙在公司面前難以逾越的障礙。由於房地產項目開發周期長,企業銷售資金回籠速度以及信貸資金來源存在不確定性等因素,天業股份半年報顯示,截至2014年6月30日,其合並口徑資產負債率已到89.87%,不禁令市場為其捏瞭把汗。

  其中,魯商置業2013年年報顯示,截至年底,公司資產負債率高達92.58%;經營活動產生的現金流量凈額是負數,為-10.88億元。房貸宜蘭大同房貸

  "身處資金密集型行業,上市房企目前普遍缺乏流動性資金,這將極大影響企業的經營業績,甚至決定生死存亡。此次監管層擬'開閘'上市房企中票發行,從一定程度上也是為瞭救市,相當於信貸放松。"在劉保民看來,發行中票不僅方便且融資成本較低。"目前,上市房企的融資渠道主要是定增、企業債、開發貸款和信托融資。其中,成本最低的是定增,其後依次是企業債、開發貸款和信托融資。但定增審核比較復雜,中票則更為便捷。"

  據透露,上市房企發行中票募集資金,須用於符合國傢政策支持的保障性住房建設、棚戶區改造、普通商品房項目、補充流動資金、償還銀行貸款。不過,對於發行人主體信用評級的硬性要求,交易商協會"咬死"不放松,明確表示主體評級必須為AA,且不能通過擔保或增信實現。

  剛剛於8月份完成大股東所屬海外黃金資產註入的天業股份,僅一個月後(本月15日晚間)就發佈定增公告,擬向特定對象非公開發行股票不超過1.74億股,募集資金總額不超過15億元,用於天業中心、盛世國際、盛世景苑3個地產項目及補充流動資金。

  目前,我國中票市場存量規模約3.2萬億元,3年期AAA級企業發行利率6.35%(二季度平均),高於3年期貸款基準利率6.15%,低於同期一般貸款的加權平均利率7.26%,明顯低於信托融資利率。

  此外,日前市場有消息稱,監管層正在醞釀允許非上市房企在上交所[微博]發行公司債,這對於前景迷茫的房地產市場而言,無疑又是一大利好。

內容來自sina新聞

  綜觀山東板塊,在房地產再融資大門於2010年關閉之後,上述4傢上市房企終於等到瞭融資的"曙光"。

  救市信號明顯

  不過,註冊辦日前進行的問答記錄顯示,上市房企發債標準已有些許放松。例如"合並口徑內母公司或子公司擁有資質,均視為符合標準"。這也就是說,那些本身無房地產開發一級資質,但合並范圍內的子公司擁有一級資質的企業,同樣符合發債標準。

  轉型礦業屢番受挫的中潤資源,繼6月份宣佈英國金礦公司退市之後,又於本月宣佈拋售旗下礦業子公司中潤礦業發展有限公司。值得註意的是,在礦產投資並未給公司帶來可觀收益的背景下,中潤資源在2014年中報中表示,將保持房地產業務的健康、持續發展,加快房地產投資回收速度。

  "公司已經註意到上市房企有望發行中票的消息瞭,這的確給公司提供瞭一個融資途徑。不過,公司目前並未著手推進此事。"23日下午,中潤資源董秘辦劉姓工作人員對經濟導報記者表示,公司能否達到AA的主體信用評級要求還不確定,"畢竟此前未有評級機構對公司作出過評級。"

上市房企寄望直融盛宴 救市信號明顯

  "為減低債市風險,不會是所有房企都可得到這一紅利,對於發行人主體信用、現金流量、償債能力等方面的硬性規定是必不可少的。"劉保民強調。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-24/10434477016.shtml

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