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2016/02/12 07:16
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信達地產“有錢任性” 半年內171億炮制四大地王



地王爭奪,是圈內不曾冷卻的話題。金融混業漸成趨勢的當下,來自金融界的地產新貴們對地王的窺伺之心和炮制之舉,已無法阻止。

這一次,站到臺前的是近些年以“金融地產”模式自我標榜的信達地產(600657.SH)。

在過去短短的半年時間裡,信達地產在土地市場縱橫捭闔。圍觀者目睹著來自金融資本的力量—高達近171億元的總耗資,發起對四塊地王的收購“炮彈”,這令同行望塵莫及。

不過,“地王”信貸房屋借款怎麼貸款比較會過件是助力也可為拖累。曾經的地王炮制者,不乏斷腕擱淺的現實無奈。信達地產和它的“地王”如何幸免地王魔咒?

諸多的疑團和懸念還有待被揭開:參照2015年第三季度報告,信達地產營業收入29.2億元、現金58.4億元、有息負債達275億元。“賭徒”般孤註一擲槍下地王背後,信達地產將通過什麼方式來調動巨額的資金?這般快速殺入,究竟想要幹什麼?他將如何抗衡行業下行期的種種風險?

在各路資本開始圍剿地產行業的當下,信達地產會是最後一個狩獵者嗎?從表面上看,母公司信達資產似乎正在謀劃擴張房地產開發業務,並引導信達地產進行轉型。但最終,信達地產是否隻是滿足主業資產配置需求的工具?

信達地產董秘石愛民並不願意多說,他拒絕對公司未來盈利方式和發展戰略等進行置評,在接受時代周報記者采訪時其僅表示,“公司重點關註一線城市,同時深耕原有重點區域浙江省。其他問題,近期將會有對外的統一發聲”。

“含錢而生”

信達地產的快速崛起,有著其特殊的成長基因。當中,離不開四大國有資管機構之一中國信達資產管理股份有限公司(以下“簡稱信達資產” )作為其母公司帶來的庇佑。

相比較中國華融資產管理有限公司、中國東方資產管理公司和中國長城資產管理公司三傢不良資產管理公司(以下簡稱AMC),1999年由財政部出資100億元成立的信達資產,更為拉風。信達資產手握的金融牌照涵蓋證券、期貨、信托、融資租賃、基金管理、保險、投資及地產等,具備經營金融和非金融不良資產資格。

成立初始,信達資產主要承接對口銀行—建設銀行的不良資產。2013年年底,信達資產赴港上市創造瞭當年香港資本市場最大單的IPO,成為“集資王”。時代周報記者在其招股書中發現,不良貸款資產60%為房地產。

信達地產為信達資產旗下的地產平臺。2009年4月,信達地產借殼ST天橋上市。原建行分佈於各省市的地產開發業務經整合後註入這一新的平臺,這些地產資產中80%來自於2001-2006年間從建行剝離出的不良資產。

外界很難知曉,這些不良資產到底是有多廉價,但相對於日後的售出價,優勢明顯。

這是信達地產早期發展的糧草,這註定從一開始,信達地產的角色更多為幫助信達資產處理房地產類不良資產、協助其發展。而股權收購成為早期獲得土地的重要方式。

盡管含著金鑰匙出生,信達地產成立至今的6年裡,營業收入並不可觀。2009年至2014年年報顯示,其該項指標分別為41億元、41.3億元、33.1億元、40.1億元、44.8億元和48.5億元,並無明顯的突破。

和傳統的房企一樣,房屋銷售收入是信達地產營業收入的絕對來源。這一數值歷年占比未曾低於85%,最高的一年占比為2014年達94.8%。

“不良資產的收購並不能為信達地產帶來滿意的銷售額,而早期通過信達資產獲得的土地儲備影響力也在減弱,”新城控股副總裁歐陽捷對時代周報記者分析稱,在一定程度上,上述雙重因素促使信達地產不得不站到臺前拿地。

增加土地儲備,無疑是做大做強的標準招數,信達地產采用瞭這一常規的做法。

時代周報記者翻查公司年報發現,除卻2011年之外,信達地產歷年的建築規劃面積維持在500萬平方米(因財報中自2011年後並未標註占地面積,故本文以建築面積為其土地儲備參考值),反應在2011年至2014年的財報上,信達地產每年的規劃建築面積增長額分別為56.84萬平方米、121.92萬平方米、169.7萬平方米和304.48萬平方米,呈現躍升。截至2015年9月30日,信達地產規劃建築面積約506.93 萬平方米。

雙刃劍的效應開始顯現。故事的另一面,就是土地儲備的增加背後迅速膨脹的資產規模和債務總額。2009年至2015年第三季度,公司的總資產不斷增高,從原先的117.66 億元擴大至485.3 億元,翻瞭4倍,但債務總額也從2009年的62.9億元翻至2015年三季度的403億元。

這可能是管理層並不願意看到的情況,但又無可避免。好在長三角是信達地產發展根據地,使得其在一定程度上規避瞭近些年行業下行的風險。

從年報數據來看,長三角區域的營業收入充當瞭信達地產近年的“補血庫”,2009年至2014年間,這一區域占據信達地產總體營業收入的71.6%、39.2%、48.6%、50.7%、58.7%、47.1%。

在早期的發展中,信達地產的版圖還包括安徽省、山東省和其他地區。2013年,其觸角伸至川渝板塊的重慶,2014年擴大至珠三角區域。

“我就是錢”

隻是,從進入地產行業的第一天起,信達地產註定與信達資產脫不開關系。借助信達資產,讓其具備普通開發商不曾有的元素:金融色彩。

2010年,信達地產進入瞭內部調整年。

萬科、金地等地產公司的標準化和信息化運作曾是信達地產學習的對象。但由於地產項目獲得的隨機性,其全國佈局戰略的推進無法像專業開發商那樣有條不紊地進行。

在業務轉型、人員轉型和思想轉型的壓力下,信達地產發展步履維艱,隻能仰望他人。

2012年起,“協同聯動”一詞開始出現在信達地產的年報中。“加強”“深化”與母公司的合作高頻地出現。

信達地產將自己和母公司緊緊綁在瞭一起—協同發展需要母公司的支持,踐行“基金拿地+小股操盤”的輕資產運作模式需要母公司的支持,發展輕資產業務包括資本代建業務、受托管理處置、監督性管理服務等也需要母公司的支持—母公司這堵保護墻,一時間光芒萬丈。

改變在2013年得到瞭官方的說明。這發生在信達資產赴港IPO後不久,信達地產董事長賈洪浩對外拋出瞭“金融地產”的發展模式。在當年的財報中,第一次明確提出“金融地產”模式字樣。

這並不難以理解。在美國,地產和金融本就緊緊聯系在一起。隻是有著“中國特色”:以“並購+重整”為方向,進行附重組條件地產項目收購,實現市場機遇下以問題、不良資產為重點的商業模式,待項目梳理完成後即進行轉讓,加快資產周轉,同時公司也將資管業務基金提供流動性以及結構化復合型投資和市場機遇投資。

除瞭銀行貸款、股權質押、增發等常規的金融手段,基金的重要性尤為突出。克而瑞研究中心分析師房玲和尹鵬認為,基金是信達資產向信達地產“輸血”的渠道,方法總結為三種:通過基金提供委托貸款、通過基金進行股、債權投資和通過基金吸引合作對象。

2014年,信達地產成立瞭專門的投融資部,以探索金融地產業務模式。

事實上,在過去的半年時間裡,信達地產在基金領域的動作確實不少。從公開的資料看,陸續參與設立過深圳信達城市發展基金、寧波匯融沁順股權基金、蕪湖信達絲綢之路投資基金、寧波匯融沁譽基金、嘉興陸匯股權基金等多隻股權投資基金。

產品設計上看,上述基金投資標的基本為房地產業務,可做成FOF基金或資管產品,以股權、債權或股債結合方式投向單體項目且單獨核算收益。盡管投資策略與風控模式與市場上的其他地產基金並無太大區別,但這其中不少基金的優先級認購人都是信達資產,而且數額較大。

信達資產的光環,還在繼續籠罩信達地產。

在信達地產的基金中,不少基金的大頭由信達資產認購,持有和開發地塊的項目公司股權則大部分由基金持有。這意味著,與信達地產進行合作開發的房企,很可能享受到信達資產的“照顧”,不需要過多擔心風險問題。

土豪手筆

信達地產對土地的渴求,在最近的半年裡爆發。

2015年7月28日,91.07%的溢價,7369元/平方米的樓面價,33.6億元的總價,合肥濱湖區單價地王由信達地產創造。

2015年11月25日,72.99億的總價,49152元/平方米樓面價,上海新江灣巨量宅地,收入信達地產囊中!這一戰,信達地產刷新上海住宅樓板價新紀錄,同時收獲瞭一個霸氣十足的代號:“我就是錢”。

一個月後的2015年12月22日,信達地產與龍光地產鏖戰100多輪,以27200元/平方米的樓面價,30.3億元總價拿下深圳新的住宅“地王”。

時隔數日,“我就是錢”的杭州版本上演。2016年杭州首場土地出讓現場,信達地產以33.9億元競得南星宅地,溢價65.6%,成交樓面價36680元/平米,打破杭州宅地樓面價新高,成為南星橋地王—錢江新城地王—杭州地王。

如果按照2014年報給出的2015年計劃60億元的土地投資額計算,信達地產早已超標。此外,相比較早期主要通過不良資產收購以及股權收購獲得開發項目,這半年來,堪稱是信達地產發展歷程中為數不多的通過土地招拍掛形式集中式拿地,當中六塊地裡四塊為地王。

如此高調,漸漸引起外界的質疑。

對此,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對時代周報記者說,央企的天然基因使得信達可以激進地拿地,“通常情況下,央企有著融資上的天然優勢,此外央企的考核機制註定對於單個項目的考核不和盈利掛鉤,沒有太大盈利上的壓力,拿地自然不受桎梏。”

不受桎梏的背後,亦是在短期內會對所進入地區的房地產市場的刺激:拉高地價,抬升房價。

歐陽捷亦如是認為。在他的邏輯裡,信達地產所拿的地塊,直接拉高瞭當地的地銀行信貸利息信貸年息價。“逐利”出發點下,高地價也會使得產品走向高端化。而歐陽捷的擔憂是—在炮制一個個地王後,信達地產能否做出相匹配的產品來輸出土地價值以及達成更大的利潤。

要命的是,信達地產不得不面臨高端項目操盤經驗上的硬傷。

“信達地產處理不良資產的經驗,更多是買賣的經驗,這跟操盤高端項目之間有著天壤之別。真正進入地產開發領域,光是建築設計上的各項指標要求就能讓新兵們抓狂。”央視財經評論員薛建雄對時代周報記者並不避諱地指出。

在接連拿下四個地王前,信達地產的佈局實際上以二、三線城市為主。

時代周報記者粗略估算,加上9月後獲得的上海、深圳、杭州等地項目,信達地產的規劃建築面積已近552.23萬平方米,其中一線城市占比19.2%,並主要以上海和廣州為主(廣州主要接盤信達資產的不良資產);二線城車貸信貸雲林二崙車貸信貸市比例目前高達45.2%,包含杭州、寧波、沈陽等;三、四線城市占比35.6%。

這當中,不管是上海松江新城的信達藍爵、寶山美蘭湖的信達郡庭、合肥銀杏尚郡、重慶的濱江藍庭,還是杭州北瓶窯的信達·柳郡等大部分項目,均為剛需產品。中高端的開發經驗以及充足的品牌溢價,信達地產相對欠缺。

“標準化能力,產品能力,成本控制能力,營銷能力、適應市場的能力等,是信達地產需要進一步學習的。”歐陽捷坦言。

尋找援手

目前看,合作開發,是信達地產開出的解緩地王壓力的“藥方”。

據時代時代周報記者瞭解,目前信達地產在杭州並無大規模的團隊組建,杭州南星宅地不排除後續引入合作夥伴進行共同開發的可能性。在公告中,信達地產也已經明確指出“未來可能引進合作方共同開發”。

合作開發這點,在上海新江灣城地塊上已經展開。該地塊的合作方便為此前在土拍時較上勁的泰禾集團。

分散風險、優勢互補等優點自然不言而喻。但為何信達地產不先合作再拿地,而是先拿地再找合作?基於行業內部掀起的重組浪潮,全國工商聯房地產商會理事李驍推測,不排除是做大資產包,放大估值的考慮。

歐陽捷認為,是出於搶占日後合作話語權的考慮,“這樣我就有瞭談判的籌碼。”

“勞務輸出角色,”是招商局南山地產上海公司常務副總經理雷小明給出的這一模式中開發商的角色定位。他對時代周報記者篤定地判斷,未來金融行業肯定會大舉進軍房地產業,而由於缺乏自己的開發團隊,入局的金融機構傾向於選擇尋找開發商合作,“盡管如此,金融和地產的結合已經是發展的趨勢。”

而在克而瑞研究中心分析師房玲和尹鵬看來,從表面上看,信達資產似乎正在謀劃擴張房地產開發業務,並引導信達地產進行轉型。但最終它隻是滿足主業資產配置需求的工具,始終還是為金融主業護航而生的。

“信達地產一系列動作,類似於早些年港資房企和國內房企的合作,”薛建雄認為,相比較開發商的資金來源,金融機構的錢是長期資金,比較低廉,可以承受長期的成本,獲得囤地的溢價,“用金融機構的錢買地,用房地產的開發模式來賺錢,不失為一種好的發展模式。當然,技術和資金有效地合作,才會有更大的推動力。”













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本文來源:時代周報 作者:楊靜

責任編輯:鐘齊鳴_NF5619




新聞來源http://money.163.com/16/0112/06/BD41D7JN00253B0H.html
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