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2016/07/06 01:11
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  中國金融四十人論壇青年研究員 李洪俠

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-17/08072778915.shtml

  房地產行業的資金鏈條未現緊張跡象。房地產業資金密集且資產屬性強,資金鏈是影響房價的重要因素,判斷資金鏈有企業、個人和銀行三個角度。從房地產企業看,去年房地產企業到位資金超過12萬億元,增長26.5%,明顯高於此前三年平均增速。從個人住房貸款看,去年末個人住房貸款餘額為9萬億元,同比增長21%,比上年末高8.1個百分點。銀行數據進一步印證上述趨勢,去年房地產貸款和信托融資增長迅速,新增房地產貸款2.3萬億元,同比多增9987億元;新增房地產信托6848億元,同比增長超過1倍。可見,房地產企業資金總體充裕,個人購房貸款增長較多,資金層面基本保障瞭住房供求平衡。

  住房需求短期內不會出現明顯下滑。需求萎縮是房價下跌的另一個前提。在沒有住房存量和傢庭分佈數據的情況下,住房需求隻能根據過往的銷售情況和居民收入大致做出趨勢性判斷。從銷售看,2011年大中城市相繼實施限購政策,投資需求受到抑制。盡管如此,3年來住房銷售仍保持年均7.4%的增速,2013年更是增長17.5%,可見剛性需求動力仍然充足。從收入看,去年城鎮居民收入增長7%,雖略低於房價增速,但近10年來數據表明,兩者差距並不算大。當然目前房價狀態下,很多城市居民無法靠收入買房,而是靠幾代人的積蓄、拆遷等初始財富積累等,今年作為新型城鎮化元年,拆遷增加、補償標準提高,很可能通過增南投農地貸款加初始財富積累和住房置換等方式,增加購房需求。

  筆者結合各方面數據分析,從住房供求的基本面和資金角度判斷,今年住房價格全面下降的可能性不大。

  住房供給面不支持房價全面下跌。供給過剩是住房價格下降的前提條件之一。考慮到我國土地管理制度、房地產開發環節和周期,影響當前住房供給的指標可以設定為,2-3年前土地購置面積、1-2年前的住房新開工面積,以及當前的待售面積,上述指標如果處在合理增長區間或者保持穩定,房地產供應鏈條就是大致完整的,供給面也基本是健康的。分別看,2011-2012年全國房地產企業土地購置面積4億平方米,處在近10年來的中上等水平,並不明顯偏高;2012-2013年住房新開工面積平均下降0.4%,為近10年來首次,如果住房需求變化不大,今年住房不但不會出現供應過剩甚至還有不足的嫌疑;2013年末全國住房待售面積3.2億平方米,按照當年速度僅夠銷售3個多月,庫存遠未達到支撐半年銷售的過剩臨界點。可見,今年住房市場不存在明顯供給過剩。

內容來自sina新聞

  全國不會出現全面房價下降,並不意味著所有城市房價都不會下跌,也不代表所有企業都經營良好。相反,部分二、三線城市由於前期供給增加過多、投資需求多、人口增加有限等原因,已經表現出一些問題,應當加以高度重視。

專傢:房價全面下降可能性不大
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