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2016/12/31 06:56
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房企拿地路徑謀變 類保障房和舊城改造將成新寵

內容來自sina新聞

  在二線房企當中,融創中國表現最為激進,其土地購置金額與全年銷售額基本持平,顯示出其加高財務杠桿在一線城市深耕的態勢。

  高價拿地會有風險嗎?一房企人士表示,一線城市的風險相對較小,在土地緊缺的情況下,造就瞭"寸土必爭"的局面。也就是這些二線房企,不出高價就搶不過那些大型房企。

  在高房價之下,2013年北京開始推行"限房價競地價"的自住商品房用地,共計推出23塊自住商品房用地,建築自住商品房面積超過200萬平方米。而據北京市的計劃,2014年北京的住宅用地供應當中,將有50%是自住商品房用地,20%是保障房用地。2013年11月開始,自住龍潭區土地貸款率利最低銀行商品房用地成為房企爭奪的焦點,而預期2014年,自住商品房用地為代表的類保障房用地仍將繼續在一線城市扮演主力的角色,成為房企爭奪的焦點。萬科集團執行副總裁毛大慶在接受中國房地產報記者采訪時就表示,萬科也會積極參與自住型商品房用地,"我們也在參與,包括投標"。

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  此外,今年在土地市場風生水起的還包括諸如K2地產為代表的房企,它們在北京、上海等地創造地王。不過,市場人士對此評價不一,有的認為,高價拿地的風險依舊存在,畢竟面粉貴過面包的日子不會好過,但有業內人士認為,"隻有更貴的面粉才會做出來更貴的面包。"

 類保障房用地和舊城改造將成新寵

  克爾瑞的研究報告則顯示,高周轉的企業往往土地儲備總量相對較高,例如碧桂園、保利、萬科等,但是對比其銷售去化速度來看,其土地儲備總量略顯不足,消化周期隻有3~5年,這也是這些企業今年以來大量增加土地儲備的主要動因之一。雅居樂、綠城等走精品化路線的企業,則銷售去化相對較慢,土地消化周期較長。但總體來看,一線房企拿地相對理性,很少拿地王。

  據世聯的年度研究報告數據顯示,標桿房企新增土地購置金額與銷售額的比例維持在45%左右。10傢品牌房企(保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商和中海)在2013年前10月拿地總金額為2387億元,而2012年同期數據為865億元,同比增長176%。其中碧桂園的土地購置金額僅占銷售額的15%,這一方面說明碧桂園的拿地佈局主要是在三四線城市,土地成本偏低,而同時這也與碧桂園之前雄厚的土地儲備和積極開拓海外市場的發展策略有關系。

 二三線房企賭性十足

  2013年土地市場的瘋狂,從一線城市暴增的土地出讓金數據已經顯現,而一部分地方豪強的二三線房企表現得尤其激進,融創、中駿、泰禾、陽光城(000671,股吧)、K2地產上演著黑馬本色。

  一線房企拿地理性

  中原集團研究中心總監劉淵認為,二三線房企要考慮是不是要做大做強,面臨一個問題,未來如何發展,如果沒有地,公司人才就面臨流失的可能。作為企業老板必須考慮做大做強,拿地是必然的,發展比較好的房企,大多是前些年拿地比較多的。有地才有增長空間,排名壓力很大,影響相關的合作以及資金來源,借助好的市場來擴大市場儲備。

  由於2013年市場熱度高,房企競拍激烈,北京(樓盤)、上海(樓盤)等核心位置地塊競爭激烈,這些城市地王頻出。在這過程中,房企拿地策略顯露無遺,包括首次進京的恒大,也包括繼續實施低價拿地大規模開盤的碧桂園等房企。

  克而瑞研究中心發佈的《2013年中國房地產市場總結與展望》報告認為,經過今年以來的持續補倉,大部分房企的土地儲備量呈增長態勢。對比之下,2013年房企的拿地格局呈現出一線房企拿地節奏穩健、理性,而部分二三線房企呈現出激進拿地的勢頭。

  地產中國網聯合《中國房地產報》報道,2013年龍頭房企銷售業績亮麗,資金相對於中小型房企顯得更加充裕,因而在拿地上也更遊刃有餘。拿地份額的提升代表瞭土地資源向實力房企集中的趨勢。其中,綠地、恒大、萬達在土地市場所占份額提升顯著,這三傢企業都擅長在三四線乃至二線城市低成本獲取較大規模的土地儲備。

  而2014年棚戶區改造的全面推進,也將使得這個領域供地成為房企爭奪的新領域。尤其是在深圳(樓盤),新增土地供應已顯枯竭,這些舊城改造土地已成為供地主力。截至目前,深圳已完成舊城改造土地出讓的項目92個,占全市房地產土地供應的90%,包括佳兆業、京基、華潤、深業集團、招商、卓越集團在內的數十傢房企參與瞭深圳舊城改造項目。預期在2014年,隨著全國各城市棚戶區改造和舊城改造的全面鋪開,房企對舊城改造用地的爭奪也將進入一個新的高潮。



新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2014-01-03/08572563319.shtml

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