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作家:wi4z3n25
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    政府優惠房貸試算 一通電話解決急需現金問題5 政府優惠房貸試算
    2015/11/19 01:39:01
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    我在500大工作2年.上個月剛辦卡用卡.也剛辦信貸10萬只繳一期.
    目前因為需要資金.所以想辦20萬貸款.把信貸還掉.
    整合在同一家.因為上個月有辦卡辦信貸所以聯徵累積到5-6次.
    請問這樣有哪家銀行可以承辦.請行員幫我解答一下.謝謝!
    請問現在是5月.銀行看聯徵紀錄次是往前推3個月2.3.4嗎

    借錢貸款諮詢 問一問不花錢

     



    房貸利率怎麼算

    文.莊孟翰(顏瓊真整理)

    Q:台北蔣先生問:父母常以買房方式來贈與子女,幫助子女成家立業之外,也能達到節稅功能,「附有負擔之贈與」即是常見案例,亦即約定房貸由兒子承接,請問贈與稅要如何計算?

    A:安永聯合會計師事務所執業會計師楊建華舉例說明:在解析之前,應先了解一下法令相關規定。依據遺產及贈與稅法第21條有關「扣除額」的規定,「贈與附有負擔者,由受贈人負擔部分應自房地二胎贈與額中扣除。」另第22條有關「免稅額」的規定,「贈與稅納稅義務人,每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元」。政府優惠房貸試算

    贈與稅的計算公式為:(贈與總額-扣除額-免稅額)×稅率10%=應納贈與稅

    就蔣先生所問的「附有負擔之不動產贈與」舉兩個案例說明如下:

    【情況1】一般情況贈與試算

    ◆不動產市價1,500萬元

    ◆不動產之公告土地現值二胎與房屋評定現值合計900萬元

    【情房貸二胎試算況2】附負擔不動產贈與試算 說明:

    父親以自有現金1,000萬元及向銀行貸款500萬元購買市價1,500萬元之不動產,再將此不動產及房貸一起贈與子女,以後這間房子的房貸由子女繳納。 二胎借貸

    ◆不動產市價1,500萬元

    ◆不動產之公告土地現值與房房屋二胎銀行屋評定現值合計900萬元

    房貸500萬元 由【情況1】及【情況2】兩範例可知,善用「贈與附有負擔」後,可大幅降低贈與稅應納稅額(由68萬元降至18萬元)。

    但因房地合一新稅制甫於6月5日經立法院三讀通過,並即將於明年1月1日開始實施,因此,日後售屋時,則要小心「賣價減買價,財產交易所得變大」的問題。

    因為多年後,若子女要出售此受贈之不動產時,計算房屋「財產交易所得」是以當時父親申報贈與稅時的價值作為子女的取得成本,即是以900萬元所包含的「房屋評定現值」當房屋部分的取得成本,而非依當時房屋部分的市價,亦即減項─房屋取得成本降低,導致出售不動產之財產交易所得變高。

    舉例來說:若贈與時的房屋評定現值為450萬元(市價為750萬元),日後出售該不動產,計算房屋財產交易所得所使用的原始取得成本即為450萬元。若房屋部份的售價為750萬元,即會產生財產交易所得300萬元,必須課徵5~45%的所得稅。

    實質結果:雖然房屋的贈與稅課稅基礎低估了300萬元價值,節省了贈與稅(稅率10%),但日後財產交易所得稅(稅率5~45%)增加。最終出售後究竟有利或不利,尚不一定。

    此外,還得注意以下3大事項:

    一、受贈人必須有還款及支付貸款利息的資力:

    若A無工作、工作所得偏低或國稅局查調其歷年所得都不高,突然受贈一筆附有負擔之不動產,若國稅局認為A無償還能力,會調整此筆贈與稅申報,剔除原先贈與人申報之附有負擔扣除額,故申報扣除附有負擔扣除額,實務上需提出受贈人所得證明等文件。

    二、贈與行為發生後再借貸的款項,無法以附有負擔方式扣除: 主張「附有負擔贈與」,受贈人負擔部分必須於贈與時即已「同時」存在。父母在申報贈與時若主張此不動產之房貸將由其子女(受贈者)承擔,但國稅局發現此筆向銀行的貸款是在贈與日後才進行申請,則國稅局會調整此筆贈與稅申報,剔除原贈與人申報之附有負擔扣除額並對贈與人補稅。

    三、資金有無回流跡象(即附有負擔之債務日後並非係真實由受贈人償還):

    若父親(贈與人)贈與不動產予子女時,主張贈與標的有設定抵押權予丁君,該贈與附有負擔,應予以扣除。倘若國稅局發現丁君並不知該債務轉由他人負擔;其次,雖然子女有將部分債務金額轉與父親,但父親並無法證明此筆金額的確有償還丁君時,國稅局就會將父親原先主張的附有負擔扣除額剔除,並補發新稅單予其父,補徵因先前銀行房屋二胎貸款扣除附有負擔部分而少徵之贈與稅。

    「審閱期」攸關權益,買屋前宜堅持

    Q:新北市莊小姐問:何謂審閱期?簽訂預售契約前應注意哪些事項?

    A: 莊孟翰答:依消費者保護法規定,企業經營者與消費者訂定定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。

    建設公司簽定之不動產買賣契約,屬於定型化契約的一種,對於應否預留契約審閱期間,依消費者保護法的規定為:

    按消費者保護法施行細則第11條規定:企業經營者與消費者訂定定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者,該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。

    此外,依內政部103年4月所公布之「預售屋買賣契約書範本」,以及101年10月所公布之「成屋買賣契約書範本」規定,不論是預售屋或成屋,契約審閱期間均為「至少五日」。

    因此,簽訂契約前應預留審閱期,並確實了解契約條文內容細節,如有疑問,不妨先請教律師、代書或房地產專家後,再行簽約。

    【詳細內容房貸增貸請參閱最新一期《理財周刊》第772期】

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