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同情文林苑釘子戶,等於理盲濫情?
2012/03/29 19:22
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郝市府連 "共匪" 也不如?郝市府從未與文林苑王家協商--請比較重慶「最牛釘子戶」一例中的重慶市房管局:

‧大陸最牛釘子戶僵持三年不搬遷

    中央民族大學法學副教授劉景一告訴記者,在拆遷過程中,開發商和住戶進行協商,屬于私法規范的范疇,私法是以自治為原則,但是,有些拆遷是為了城市總體規劃進行的,所以涉及公法規范的范疇,必然有國家意識介入,影響民事主體個人利益。當釘子戶與公共利益發生嚴重衝突時,法院是可以依據相關法律做出強制拆遷決定的,但是理由必須是充足而合法的。如果拆遷是不涉及公共利益的商業開發,就不能強制拆遷。此外,法院的強制拆遷要符合法律程序,例如依法對拆遷戶多次通知,告知拆遷事項、原因及時間,說明強制拆遷是為了公共利益等,否則就是違法 ... 至昨晚(22日)24時,位于重慶市九龍坡區楊家坪鶴興路17號的那處二層小樓仍然未拆除,盡管已經到了法院規定的最後拆除時限,但這個在建築工地上矗立了整整三年的“孤島”仍然在與開發商抗爭。... 九龍坡區房管局拆遷科科長任忠萍昨日在接受採訪時,也露出一臉無奈。她稱自始至終,房管局以極大的熱情來促成開發商與戶主早日達成協議,開發商的補償方案也符合相關規定,但由于戶主不予配合,所以無法解決。她強調,我們既保護被拆遷人的合法利益,也保護拆遷人的合法權益,雙方應該在法律的范圍內求大同存小異。

美國最牛釘子戶要死在自己家裡

這位美國老太太名叫艾狄絲.梅斯菲爾德, 住在西雅圖, 他們也有 "都更", 可她老人家看到建商捧上門的白花花銀子毫不動心, 她說這是她的家, 她要死在她的家裡.  二○○八年, 終於如她所願,她在她的老房子裡與世長辭。美國絕對不敢違反她的基本人權, 說不動她, 就只好繞過她.  (下圖借自http://udn.com/NEWS/NATIONAL/NATS3/6993428.shtml), 中間那個小不楞登的房子就是她的家, 那棵樹也屬於她.

對比: 台灣台北市文林苑乃王家六代百年古厝, 台北市政府殘忍無情、未替百姓把關、配合建商--拆了!

取自http://news.rti.org.tw/index_newsContent.aspx?nid=347989&id=1&id2=1

觀台灣阿Q兄文 郝龍斌欺壓「釘子戶」、壞透了?,令小肉球憤憤不平,人民受到官商欺凌失去祖宅,給予同情和支援,怎能說「理盲濫情」?

台灣阿Q兄說:

拒絕都更的「文林苑」王家兩棟透天厝,歷經三年抗爭及兩年訴訟,昨天拆了。條件談不攏、不同意拆屋都更的王家,經透過臉書不僅獲得數百位民眾及學生的行動聲援,社會上罵郝龍斌的聲音也蓋過了,讚美的聲音。台灣是一個常說要講民主法治的社會。但是每遇到一個在角色上、說法上,看起來處於相對弱勢者,常會給予理盲濫情的同情。... 

這些去聲援的人及罵郝龍斌惡霸的人,有沒有想想誰才是民主法治的遵行者?王家是不是要不到想要的都更價碼,才會不想拆屋?

從媒體報導及張金鶚的話看來,是有價碼的。「文林苑」都更案如果建商給個二億,那可能王家被稱做「釘子戶」的被壓迫者形象是不是就不會出現,很可能爽得很?因為目前王家被「強迫」(這強迫是情因、非非法因)拆屋,只能分到五戶、市價約一億元。所以這些同情及聲援「釘子戶」人,是不是很蠢?是不是人家只是吃兩億吃不到不爽,你在哪裡喊燙? 是不是被利用了,還沾沾自喜站在正義的一方?...理盲濫情去同情所謂的弱者,不該是台灣這個民主法治社會,看待事情的公民素養。... 至於「都更」一戶不同意就不行做、開馬路、建核電廠、蓋醫院、蓋學校、建高鐵、築機場...是不是也一戶不同意就不能做?因為任何人的居住人權都不能在不同意下被剝奪。

小肉球倒要質疑建商與台北市政府怎樣利用 "都更" 去強拆台灣人民的祖厝, 裡頭的黑暗, 令人髮指.  容小肉球引述:

中時社論-文林苑強拆民宅 維護了誰的利益? (2012-03-29)
     家,是一個人的堡壘;住宅,是擁有者的個人資產。小偷跑進屋裡偷東西,可以報警抓起來判刑;怎麼建商打著都更的名義,就可以拿走小老百姓的房子,而政府還幫忙拆?

     雖然歷經兩年多的抗爭,雖然獲得許多民眾與學生的聲援,但拒絕拆遷的王家仍然挽救不了自己的祖厝;台北市政府昨天針對士林區文林苑都更案迄未搬遷的兩戶,終於進行了強制拆除。王家成員看著老家被拆,滿懷心酸與無奈。

     台北市政府對此舉振振有詞,表示建商拿到建照已兩年多 [嘿嘿, 建照是你給建商的嘛] ,由於王姓住戶持有的兩棟透天厝不願參與,讓其他卅六戶原住戶至今仍租屋暫居他處。台北市長郝龍斌說,不能讓其他卅六戶的一百多名居民一直有家歸不得。在五%和九五%之間,市府必須有所選擇,市府依法執行,照顧最多數人的權益。

     台北市都市更新處並表示,《都市更新條例》是經由立法院三讀通過後,總統公布施行。依《都更條例》第廿二條規定,達到一定比例之所有權人數及土地、建物樓地板面積等條件,即得提送都市更新事業計畫申請審議,再經都市更新及爭議處理審議會審議通過後核定實施。

     王家所提疑義經訴願駁回後,又經台北高等行政法院及最高行政法院裁定駁回,因此在法律條文上已無翻案空間。但是,坦白說,現行《都更法》的立法宗旨,本來就是為了促進都市更新,因此規定有利於開發改建,對人民的私產及居住權是否有所侵犯,卻是值得進一步檢視的議題。

     過去以來,為了公共利益而強制徵收私有土地,雖然也多次引發當地民怨與抗爭,尤其徵收價格與市價有差距時,但這畢竟是為了公眾利益─包括興建公園、學校、道路等等,因此基於國家開發造福社會的考量,一般仍支持公權力的執行。

     但這次的情況卻不一樣,成就的不是公益,而是建商的私利;而建商的私利是否可以凌駕小民權益,卻很值得商榷。

     建商把這塊區域規劃為建案,雖然其他卅六戶住戶同意改建,並且期待住進新房,但問題是,王家的房子是獨棟透天,既不是老舊公寓裡的其中一戶,也不在建案正中央卡住關鍵位置,而是位在邊邊角角,完全沒有必要非納入改建區塊不可。王家既然深愛自己的房子,不想搬,也不想和建商一起玩都更,擺在一邊也沒有礙到誰,憑什麼,要拆他們的房子?因為阻撓了建商的利益嗎?

     建商聲稱王家是要價兩億的釘子戶,王家澄清是為了自力救濟,才依《都更條例》三十二條寫下兩億天價陳情書,其實不同意合建的立場從未改變過。王家是以開價求自保,相對的,建商在沒有取得王家同意下,仍然將九十戶預售屋銷售一空,包括王家的土地,這樣可以嗎?

     市府表示不能為五%犧牲九五%的權益,但也有同意都更戶投書本報表示,建商完全沒有告知王家拒絕參與都更的事情,等他們家被拆了,才知道還有不同意戶存在,而建商竟在還沒談好的情況下就先拆了同意戶的房子。如今他們已在外租了三年房子,同樣也是受害者。

     推動都市更新固然可以改善社區環境,但多數可以替少數作決定到什麼程度,卻可以有很大的爭議空間,甚至可以打憲法官司。近年來不願參與都更卻被迫拆屋、搬家的受害者也不少,甚至已有「都更受害聯盟」發起連署,要求廢除《都更條例》第廿五之一條、第卅六條及其補充規定。他們認為《都更條例》的多數決是一種暴力,違背憲法人民有居住自由的權利。

     建商買下一塊土地,就可申請將周圍更大區域的房地都申請為都更範圍,要求民眾同意參與改建,甚至讓民眾飽受建商業務員的騷擾,在得到大多數住戶同意後,再靠公權力強拆少數拒遷戶的房子。建商目的不外獲利,但請問政府官員,當怪手對著王家挖下去的時候,自己真的問心無愧嗎?這樣做,豈符公道正義?又維護了什麼公眾利益?

這文林苑一事, 簡直是苗栗大埔案的翻版, 當自己的祖地或祖厝沒被強佔強拆時, 當自己把自己的快樂建築在別人絕大損失上時, 小肉球認為這種多數暴力是違反憲法民主精神的, 更何況文林苑案, 根據中時社論, 並沒有必要納入改建區塊.

這事很簡單, 建商看中一塊地, 向地方政府申請, 官商合力祭出 "都更", 要多大就多大, 文林苑也算上, 建商業務員告訴各住戶法律在我們這邊, 政府在我們這邊, 別人都同意你不能不同意... 

這, 還有天理嗎?  這事違憲, 毋庸置疑.  "都更條例" 是子法, 憲法為國家根本大法, 況且 "都更條例" 的土地徵收條件為政府替人民把關, 但是台灣的地方政府反而只管核發建照, 將都更實施者的角色全部推給建商, 那就等於任由建商欺負人民.

我們知道四川重慶最牛的釘子戶, 對抗 "都更" 不肯搬遷, 連 "共匪" 都不像郝龍斌這樣粗暴殘忍, 重慶政府與建商和釘子戶 "喬" 了三年, 直到釘子戶情願搬遷才予以拆除.  我們知道日本大阪要開建阪神高速公路, 釘子戶不願搬遷, 日本政府必須妥協.  我們知道美國老太太對抗 "都更" 死不搬遷, 建商拍她馬屁拍 17 年感動她, 這才願意搬遷.

台北市長郝龍斌與苗栗縣長劉政鴻的行為告訴我們台灣人: 我們比 "共匪" 還不如!

黃創夏的話

這次,小肉球同意野武士黃創夏的話:

這才叫作「一國兩區」,一區是白道護航,有錢判生、財團賣屋;另一區是無錢判死、百姓拆屋,實在「郝」讚!

PS.附上一張2009/04/01的媒體照片:照片左起是此次主角建商樂揚建設董事長段幼龍,中間那一位是郝大市長。

小肉球按:The Vertical Village(明日博物館,又名垂直村落) 是台北市長郝龍斌非常熱衷的構想,與他的「都更列車」結合在一起,台北市政府都更處處長是重要推動者,目的在把台北市摩登化,台北市地狹人稠,建築向上發展。 

居住不正義

居住不正義(2012.03.29 04:48 pm):內政部長李鴻源今赴立法院報告居住正義,但士林王家遭強制拆除的爭議當前,李鴻源坦承這起事件是居住不正義。他也說,現在可以釐清的是,為何在尚未定案前,士林王家沒有表達意見,或是沒有表達就被認為是同意,與現行法規有無衝突,有討論空間。李鴻源也在回應國民黨立委吳育昇質詢時表示,士林王家是獨立透天厝,並非公寓中的一兩戶,若在計畫訂定前表達異議,事實上可以畫除在都更範圍外,現在應釐清的是,為何在尚未定案前,士林王家沒有表達意見,或是沒有表達,就被認為是同意。

違憲與違反《國際人權公約》


維基百科士林文林苑都市更新爭議案是一項發生於2012年的都市更新的爭議,發生爭議的住宅位在臺北市士林區。因為王姓屋主不願參與都市更新,卻遭臺北市政府動用警力,強制拆除,並驅離現場抗議群眾,引起輿論批評。學者認為這個行為破壞了個人居住自由與財產權的保護,可能涉及違憲與違反《國際人權公約》,郝龍斌市長表示這是為了維護多數人利益,一切依法行政。

整件事的荒謬性在於:王姓屋主在不知情下被劃入都市更新範圍,直到被迫開價時才知其住宅已經被賣掉了,而行政程序上卻沒有可扭轉的管道;建商樂揚建設清楚知道王家不願參與都更卻強行劃入都更範圍,卻在未取得土地前即預售完畢,更誤寄公聽會通知刻意隱瞞,最後還藉由公權力對王家進行強制拆除臺北市政府為主管機關可動用行政資源協助建商重劃都更範圍,並同時解決不符合消防規範的問題,然而卻動員千名員警違法漏夜執行拆除工作。另外,王宅也是2000年以後臺灣第一件尚有人居而遭強制拆除合法民宅。

起源樂揚建設辦理位於台北士林,街上次分區的一處老舊社區都市更新案,在未取得兩戶王姓屋主的同意下,逕行辦理都市更新。

建商刻意隱瞞?王家直到被通知「權利變換」時才發現被樂揚建設劃入都市更新範圍。在行政訴訟法院樂揚建設提出證據,但所提證據有些有住址錯誤、或有塗改痕跡,最扯的是一份印有「大廈管理委員會戳章」的回執聯。王家人指出,這份回執聯不但住址錯誤,且自己分明是住在2棟透天厝中,哪來的大廈管理員委員會可以幫忙收信?然而行政訴訟法院判決公聽會之招開採「發信主義」,無送達義務〔尖叫〕,王家亦屬都更法中少數而駁回。

特殊性依都市更新條例第22條規定,若為自行劃定更新單元則應取得私有土地及合法建築物所有權人2/3,及其持有土地及合法建物面積3/4的同意。本案縱然未取得兩戶王姓屋主的同意,強制拆遷仍是擁有法源依據。但也有人主張王家六代在當地居住時間超過百年,房屋土地皆合法取得,因此本案也將為台北市政府第一例現行法相互牴觸而逕行辦理都市更新的案例。

爭議:圈地遊戲造成多數決假象都更法要求以多數決方式進行都更,然而卻未明文規定都更範圍。樂揚建設所申請劃定之都更範圍並未包括整個街道區塊,反而只是選擇性地劃出一塊區域。 若整個區街道區塊劃入,贊同都更的比例只有百分之五十七,過不了都更的門檻。但是建商先將周圍不願參與都更的住戶劃出,建商所劃定區域內只有王家兩戶不願參與,比例拉升至百分之九十一,變成建商可以強拆取地。

爭議:公聽會通知採「發信主義」都市更新的審查公聽會採取「發信主義」而非「送達主義」,亦即實施者只負責任發信,不負責送達。因此製造機會讓建商在地主不知情下就可以把地主的地賣了。 樂揚建設向王家提案時,王家即明確向不願意參與都市更新,但樂揚建設在仍執意將王家劃入,又將公聽會通知在技術性地錯寄地址下而未送達,罔顧王家的權益。

爭議:畸零地與建築線交通用地的境界線可當建築線使用,但高架道路為維護公共運輸安全得不予指定建築線,王家兩戶雖然沿著捷運淡水線沿線,但該段捷運線為高架段,所以無法做為建築線使用。種種不核發的理由都稱:若把王家排除在外,怕以後不能單獨興建。但不能興建是王家自己的問題,不該把這當作不劃出的理由。王家也同意簽切結書,日後若不能改建後果自負,但卻不被接受。

建商與住民利益高度不對稱:據 2011年中,發佈於網路上的台灣都市更新受害者聯盟回應士林「文林苑」都市更新案聲明稿[4]內容:樂揚分走2363.58坪、車位38個→現在價值一坪65萬,車位250萬=16億3132.7萬;可超賣差價獲利5億64,312,222,可超賣差價增值幅度52.88%...。本次文林苑都更,參與建商樂揚建設雖口口聲聲公共利益,要求公權力介入,然其背後獲取之利益驚人龐大,明顯與居民呈現利益高度不對稱的現象

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78樓. starpig
2012/04/13 02:50
房價高漲和台北市都更成績欠佳 都不應該是鼓勵王家用民粹方式解決問題的理由

台北市房價高漲, 過去幾年台北市都更成績   應該都與王家祖厝這議題算是扯遠了

都更成績見仁見智  但台北市房價高漲絕對不是都更引起的  這倒是可以確定

台北市民給與郝龍斌連任機會   就算不爽那也只有忍受囉   誰叫我們是民主法制的國家

話說回來  房價高漲和台北市都更成績欠佳  都不應該是鼓勵王家用民粹方式解決問題的理由

怎麼還是你, 沒換 "打手"?  嘻嘻, 俺小肉球不在意, 兵來將擋, 水來土掩.  你對王家都更案可真有興趣呀. 

北市房價高漲與都更有無直接關聯?

你說, "台北市房價高漲, 過去幾年台北市都更成績   應該都與王家祖厝這議題算是扯遠了.  都更成績見仁見智  但台北市房價高漲絕對不是都更引起的  這倒是可以確定" -- 不遠, 不遠, 並沒扯遠, 且容小肉球引述下則, 請注意, 這可是中央審計部所指出!

都市更新 政策黑手推動房價  (2011-07-29)
【MyGoNews 林承志/台北報導】改造城市樣貌,政府近年積極推動都市更新,但政策施行不彰,導致業者、民眾皆多所抱怨。審計部指出,都市更新政策之推行,造成部分地區房價非理性上漲,及鉅額利益衍生之紛爭與刑事案件,仍待主管機關研謀改進

近10餘年來,政府制定相關法規,積極推動各項都市更新政策,期藉都市更新,促進都市土地再利用、改善生活機能、提升城市競爭力及健全都市結構。但政策實施迄今,部分業者利用都市更新題材炒作區域房價,造成非理性上漲,台北市政府為加速推動老舊公寓更新,於2010年7月推出「一坪換一坪」措施,行政院也於同年11月核定實行「都市更新產業行動計畫」,為原本交易熱絡之房市再添炒作題材,導致房價由2010年第3季平均每坪41萬餘元,至2011年度第1季已升高為58萬餘元(資料來源:財團法人國土規劃及不動產資訊中心,住宅需求動向調查報告),舊公寓市場行情亦由每坪39萬餘元,升高至43萬餘元(資料來源:信義不動產企劃研究室) ... 都市更新辦理過程涉及諸多專業法令,且牽涉龐大利益,長期以來,存有權利義務關係複雜及市場資訊不透明等問題,兼以缺乏相關法令授權蒐集與公布房地產交易之實際成交價格,致使該資訊成為相關業者之私有財,形成「價格盲點」,賦予房價炒作空間等 ...

不爽郝市長?

你說 "台北市民給與郝龍斌連任機會   就算不爽那也只有忍受囉   誰叫我們是民主法制的國家" -- 你這種論調很古怪!  一位政府首長處理許許多多面向的政事, 都更僅為其中一個面向而已, 哪有碰到他在某事 (如文林苑案) 做錯, 就一竿子打翻他所有政績的道理, 就說要 "忍受" 他做完他的任期. 

小肉球是不折不扣的藍寶寶, 自我定位為朗朗晴天的自由藍, 俺不認為郝龍斌其人在任何時間貪腐, 也相信他推動都更的誠心, 但是他的問題出在他太 "高高在上" 地、太理想化地去推動都更, 沒計入現實世界的 "紅塵滾滾", 太偏袒平日與他有機會比較接近的建商, 他應該和庶民站在一起, 不應和建商站在一起.

從俺這藍軍的務實觀點去看郝龍斌, 俺認為他的政治前途在首都市長 → 下任閣揆 → 2016/2020 總統, 當前要務為累積政治資本, 而非虧蝕政治資本.  此文林苑對他政治資本的傷害遠勝於苗栗大埔對劉政鴻縣長的傷害, 劉僅局限於地方池塘, 郝則志在翱翔全國之鴻鵠.  此案傷及郝之形象, 他本來就揹負 "八旗子弟" 的威權包袱, 他去拆王家, 官威像推土機 (bulldozer) 推毀人民祖厝, 須知做總統必須訴諸全民, 這全民包括藍的、綠的、中間選民.  亡羊補牢, 時猶未晚, 希望他記取教訓, 謀求補救.

打破 "民粹" 的迷思與誤用

你說 "話說回來  房價高漲和台北市都更成績欠佳  都不應該是鼓勵王家用民粹方式解決問題的理由" -- 小肉球這自由藍的藍寶寶非常討厭藍營的口頭禪 "民粹"!  藍營政客與名嘴不學無術, 以訛傳訛, 把 "民粹" 變成負面字眼, 把 "民粹" 和綠營那套劃上等號, 讓人笑掉大牙. 

(1) 綠營 = 民粹?  笑死人, 幹嘛平白無故地去讚美綠營, 肯定綠營政客完全與人民站在一邊?   綠營是操縱民粹的, 綠營是假民粹. 

民進黨與台聯的黨質根本與 "民粹" 無關, 他們是真奪權、假民粹, 如同不少都更案是真奪錢、假公共利益.  就舉最近例子來看好了, 都更條例和都更案的背後少不了綠營政客, 那為人詬病的都更條例第36條 "拔釘子戶條款" 是誰在國會提案的?  答案是綠委.  在台北市議會吵鬧最厲害要拔釘子戶的是民進黨議員洪健益.  再拿蔡英文那騙人的三隻小豬為例好了, 假惺惺地和平民百姓成為一體, 實際上大領高額十八趴民脂民膏, 持續違法違規享受豪華祖墳陵園, 自肥自爽利用職權玩宇昌.  這些人哪有任何一刻 "民粹"!

(二) 民粹的英文是 populism, 意思是凡事以社會普羅大眾的利益為出發點, 而非以社會權貴階層的利益為出發點.  根據它的定義, 它與我們中國的 "民本" 是一樣的, 孟子說 "民為貴, 社稷次之, 君為輕", 孟子就是民粹.  國父的三民主義全部都從人民利益出發, 他想建立一個民有民治民享的中國, 國父就是民粹.  一個政府, 平民百姓納稅去支撐它, 委託它替人民服務, 這個政府本來就應該替全民百姓服務, 政府本來就應該民粹.

噢, 政府不民粹, 難道還要 "權貴粹" 呀, 那還講什麼民主呀.

一個民主政府就像一個人一樣, 我們佛家講做人有時候會 "退轉", 人一直朝前方行走, 想達到一個目的地或境界, 但時而會因種種因素 "退轉", 退轉就是開倒車/在原地打轉.  我們哪裡能夠期望一段進程永遠形成不斷前進的一直線, 退轉絕對是難免的正常現象.

這時候, 人民就出來說話了, 文林苑的王家並不值一提, 他們的問題牽引出政府不足之處, 以及台灣民主的一時 "退轉".

小肉球看此案, 看的是人民的制衡聲音, 而一個國家與社會的進步就是在政府與人民的磨合當中而成就的.

小肉球2012/04/13 07:27回覆
77樓. starpig
2012/04/12 20:32
都更是否牽涉公益
這又回到老問題:都更到底是不是公益

都更的宗旨:住戶居住品質和安全性提升 都市居住密度提升 都市美化
格主若要強調“建商獲利”不是公益 這我同意
但是建商存在本來就是為了獲利 所以讓“建商獲利”只是個讓建商願意倘這都更混水的誘因
如果不能獲利 誰要來從事都更這件事情勒?政府只能擴大政府部門 以國宅方式來進行嗎?就算要蓋國宅 多少也得發包委託民間公司 這是不是又可被說成是“圖利建商”?

事實上 釘子戶不僅僅是在跟“建商獲利”作對 更是讓都更帶來的公益無法遂行 這才是問題所在

個人認為 政府本須具備法律武器對付釘子戶 這跟造橋鋪路所必須徵收民宅 沒有差別 至於都更法在什麼條件下可以強制拆除民宅進行都更 以現行法規考量確有空間可商榷

你這回問的很好: 都更到底是不是公益

都更本身並不是公益, 它是達成公益的一個手段. 

小肉球早在他處說過, 都更的宗旨本身是具有 "烏托邦" (Utopia) 意味的, 一切就要看它怎麼落實它的宗旨.

我們現在評判台北市, 郝龍斌自 2006 年當市長, 他最注重都更, 他希望台北市變成 "垂直村落", 但是我們看到他任期內北市房價的飆漲, 北市市民的外移與人口的減少.

你不能否認吧, 房價節節上升, 市民買不起, 只好遷移到周邊郊區, 人口減少, 全屬不爭的事實. 

那麼, 住戶居住品質與安全性提升了沒有?  居住密度提升了沒有?  台北市美化了沒有?

好像不怎麼樣吧.  郝市長就應該回頭去檢討他對都更的實行是否出了差錯.  下則文章出自新新聞:

蠶食鯨吞建商有五大手法 都更是建商的無本大生意  文◎黃琴雅 | 新新聞周報 2012年4月7日 
 
都更牽涉到住戶、建商與政府三方,尤其是建商與住戶是最密切的共同體,但身為專業的建商卻往往站在優勢的一方,以權勢及不對等的資訊,來隱瞞住戶,都更住戶們不得不慎......
 
台北美嗎?在多數外來觀光客眼中,不美,但很溫馨。就因為台北市有高達十九萬戶、約占四成的三十年以上老建築,都位在市中心,這些四、五樓的老建築是構成台北市巷弄文化的主要元素,卻也是藏污納垢、不耐地震的危險建築。
 
在長達九年的房市多頭中,台北市房價大漲近一倍,多數人換不起屋,都市更新議題因應而生,台北市長郝龍斌六年前上任後就把都市更新當作施政重點,期待美化台北市容,使「都更」變成顯學,為都更而生的都更公司、建設公司、整合公司因應而生,都更已成台北市的全民運動。
 
多數建商都想到台北市中心插旗,但台北市已沒有素地,祇能透過都更來搶地。都更案件多集中在大安區與中正區,送審案件達上百件,真正老舊的萬華區與大同區不及一半,除了都更整合的難度外,房價是建商考量的重點,因為建材成本相同,建商寧願選擇房價高的大安區與中正區,利潤才會高。
 
一件都更案要成功,需居民、建商與政府三方的相互配合,政府訂制度與審查機制居民拿自家的地,請建商幫忙蓋房子 [按: 看到了吧? 政府要去審查!  必須由居民發起, 去請求建商幫忙!] ,建商賺的是住戶分配完後多出來的戶數銷售所得,然而,建商卻往往憑藉著勢力對政府施壓、在資訊不對等之下,透過一些手法隱瞞居民權益,而有些住戶也會為自身利益,對建商予取予求,導致都更糾紛不斷。
 
台北市缺少的是薪水階級的一般住宅,而不是開價動輒每坪要價一、二百萬的豪宅,但建商卻祇想蓋豪宅而不是「平價」住宅,建商的利益與老百姓的利益往往是互相衝突,而且手法多樣,本刊歸納出常見的五種手法,住戶要提高警覺。
 
手法一 先插旗再「畫地稱王」
 
都更公司通常是建商的前哨站,幫建商整合到一定範圍後,再由建商介入。現在最普遍的手法是,都更公司或建商相中一塊區域,去買下一戶公寓住宅或私人道路地,再以住戶的身分去申請都更,現行法令規定,祇要一人以上具有產權的居民就可以「自行畫定都更範圍」,才會有樂揚建設這類將獨立產權的王家與八德路二段的店面硬是劃為都更區的情事發生。
 
也有不少建商以另類手段對付不想都更的住戶,像是位在空總附近大樓內,因為多數住戶反對參與隔壁空地的都更案,結果住在這裡將近三十年的住戶竟收到該大樓為「海砂屋」的通知書,甚至還發生地下一樓雙B轎車被火燒車的事件,讓住戶心生恐懼,全都質疑是建商為了爭取都更的惡劣手法。
 
手法二 魔術數字--容積獎勵 前後不一
 
政府透過建築容積獎勵來鼓勵住戶參與更新,因為依據現行的分區管制的容積率,一戶分區為住三的四樓公寓,都更後分不回原有的室內面積,讓住戶都不想參與更新,加上建商不願意賺太少,地主不願意讓太多,才由政府透過容積獎勵幫建商讓利給地主,增加都更參與意願。前年八月郝龍斌更是針對四樓以下、住三的公寓祭出「一坪換一坪」的優惠政策,也就是容積獎勵上限達一○○%,這讓老舊住宅的住戶欣喜若狂。 [按: 文林苑二層矮房更是建商眼中肥羊]
 
但政府的美意卻可能被「建商」偷走!位在天母忠誠路上的一區都更案,最初建商談的是以舊容積獎勵計算,經市府審查後的容積獎勵增加,卻沒有回饋到住戶身上,而是建商將樓層墊高,從三十三層改成四十層樓,增加自己可以銷售的戶數,導致住戶不滿,現在糾紛還在持續中。
 
重點是,建商承諾的容積獎勵祇是假設,最後還是要以市府核定的為主,不過,去年取消停車獎勵之後,整體容積獎勵有減少趨勢,建商可能會對住戶上下其手,住戶可千萬要留意。
 
手法三 關鍵數字--土地分配比例
 
都更案通常是住戶出地,由建商幫忙興建,住戶則將都更後多出來的房地抵付給建商,讓建商可以銷售後賺回代建成本。一般而言,分配比例為六:四或七:三,舉例來說,土地持份十坪的地主,同意與建商分配比例為七:三,也就是同意將三坪土地持股讓給建商。
建商與地主的分配比例,關乎到地主的權益,地主比例愈高,分得的建坪才會大,是住戶跟地主談判的關鍵。通常地段愈好,地主談得的分配比例愈高,像是位在一件國父紀念館附近的都更案,建商已讓步到給地主八二與一八比,住戶還是不滿意。但通常建商不會對住戶詳加說明,祇會以一般通案為六:四來帶過,住戶可要留心,不要被建商蒙蔽。
 
手法四 透過「容積移轉」 加高建坪面積
 
政府嘉惠建商的方式,最受爭議的就是「容積移轉」。以上述國父紀念館附近的都更案為例,因住戶意識高漲,建商分配比例太低,建商打算買道路用地或古蹟,將其容積移轉到此處,來增加建坪,為的是賺取該地段的利益。
 
「容積移轉」被視為容積管制的殺手。建商為了獲取更高的利益,到偏遠地方買道路地移轉到都會區來,讓建商任意蓋超高豪宅,城市面貌依舊紊亂,政府做都市計劃的分區管制就沒有必要了。
 
手法五 市府沒做都市規劃 任建商愈蓋愈高
 
實施都更後的台北變美了嗎?看看台北市容,都更過新大樓,旁邊盡是矮小的老公寓,加上建商為了可以賣更多戶數,一直要蓋超高大樓,像是元利建設位在金山南路、和平東路口,蓋一棟樓高三十八層、地下七層的超高建築,成為師大附近的龐然大物,是台北市少數容積獎勵加停車獎勵超過一○○%的都更案,其樓層之高遮住周圍四樓建物的陽光,引起鄰近住戶集體反彈,進而提起行政訴訟,最高法院在去年底裁定要求台北市府重新審查容積獎勵。
 
對建商來說,都更是無本生意,最大的風險是協調住戶的時間成本,最怕談不成,前置作業的心血白費,一旦順利進行,交給建經公司信託,所有營建成本都來自於銀行貸款,最後賣房子,建商還能賺錢。因此,建商是否應該多站在都更住戶的立場設想,少賺一些,畢竟許多百姓一輩子祇有這麼一間房子,住戶想多爭取一些自己的權益,有何不可? 
小肉球2012/04/13 00:52回覆
76樓. 小肉球
2012/04/12 12:12
不慎刪除

To Starpig:  不慎刪除你帖.

你原說:

你唯一論點的基礎就是:王家沒有簽字同意 所以擁有對他們財產的主權
回覆此篇 刪除  2012/04/12 11:03
這論點就算在最自由民主的國家也是不成立的

法院強制扣押拆除違建都不會經過屋主同意  這是否違憲勒?

現在說穿了就是  王家的兩棟透天已經要被法院要求強制拆除  跟他們有沒有簽字同意都沒關係了  這你應該知道吧?

所以要抗議的對象絕對不是台北市政府  而是立法院定下的都更法

王家透天被強制固然是都更法下的犧牲者  但王家自己也難辭其咎  不照著規則玩  就算有理到最後還是輸到拖褲的官司  每年不知道有多少件   多王家這一件不多  少他們這一件不少

最後誠心的建議:要抗議都更法  而不是聲援王家  若是模糊了焦點   反而達不到目的 
 
小肉球回:

你家姑奶奶身體不好, 這裡格友都知俺身體不好, 今天尤其不好, 不慎刪除你的帖子.

有沒有最驚訝的表情圖示?   因為老兄你講一句話:

你唯一論點的基礎就是:王家沒有簽字同意 所以擁有對他們財產的主權, 這論點就算在最自由民主的國家也是不成立的.

你是從外星球來的人吧?  還是, 你腦筋太不清楚?  不知道你再講什麼胡話, 老百姓不簽字同意, 土地權利就不能任意變換, 民主國家均如此, 中華民國的憲法也如此, 公共利益必須由建商來證明, 假如政府和建商結合為一體, 那麼, 政府也必須向人民證明這個公共利益.

知道不知道?  所謂大法官, 在任何角度, 必須站在人民立場, 除非公共利益被證明, 那, 必須是古往今來千金不換的公共利益, 它非存在不可, 不存在會招致災禍, 如此, 才可以在這名目下去剝奪基本人權!

俺不知道台灣大法官的素質, 但基本精神為此.

你說 "法院強制扣押拆除違建都不會經過屋主同意  這是否違憲勒?"

老兄, 此案中的文林苑並非違建, 你連最基本的都搞錯.  此外, 行政法院並未命令假扣押.

請你知難而退, 換另一批打手再上!大笑


名偵探柯南名言:真相只有一個!
75樓. starpig
2012/04/12 07:54
RE: 當然, 網路發言誰都可做, 建商可以做, 台北市府可以做, 36同意戶可以做, 支持此都更案網民可以做, 俺不把網路發言當證據, 道理在此.

很好  其實我也不認為網路發言有什麼公信力  但是一年多來  至今沒有聽說過王家對於網路上傳說的發言有任何否認或是負面反應  我很難想像這些網路發言是被“做出來”的

我會把王家所有媒體前的言行  加上法院的判決書  用一般的常理拿來做判斷 王家到底在這整個事件在搞什麼   再跟網路所記載的王家發言對比   整個圖案輪廓就出來了

小肉球若是不拿這些來判斷  難道是要用自己的想像力來編造王家有多悲苦多被欺壓?

北市府也許行政有缺失(還要等王家敢快去按鈴  我等的有點不耐煩了) 但王家自己難辭其咎  個人實在是無法給與這家子人任何同情心   說穿了  小肉球認為這家子人前兩三年對都更不聞不問  是真的“沒被通知”所以“不知道”嗎?還有後來突然知道自己的祖厝要被都更了 權利轉換出來了  這家人一個月內立刻提出價值權利異議   你覺得合理嗎?

威爾森說得好:憲法是為了維護善良的多數人而非心存僥倖的人

大家共勉

坦白說, 俺已看了太多 "兩造" 的網路發言, 那些都用網名的, pros and cons (即支持與反對的正反兩面) 都詳看了.

天曉得是不是製造出來的, 網路是一個 wild, wild West, 即美國拓荒時代的大西部, 大家都有把手槍, 大家都咻!咻!咻!  雖有法可治, 但大致上大家都 trigger-happy, 並且網路極易被有心人利用來散佈謠言或啟動某種政治活動.  俺混網路, 就曾遇到一個人使用幾十個網路化名分身, 到處寫帖, 為了自己的政治立場.

* 王家這個家族, 這也是小肉球的個人看法, 有他們的家族問題, 例如周邊所有土地原都屬於王家, 被敗家子敗光, 僅剩最後文林苑, 住在文林苑的王家人似乎與鄰里比較疏離.  然後, 中壯年者四散, 並不住在該處.  然後, 他們實在比較 "被動", 只有到此都更案的中途, 即接獲台北市政府所發權利變換通知, 才知道這叫做 "大禍臨頭". 

各家族都有各家族的問題, 咱們看電視劇 "大宅門" 或其他, 應明白.  但, 底線是底線! 

庶民百姓的土地權狀, 或鎖在銀行保險櫃, 或埋在家裡土地地下, 或塞進老祖母的床底, 那是他們的土地.  在 2007 年, 樂揚建設以其都更案藍圖向政府申請, 即已劃入王家, 但你我均知, 樂揚沒獲得王家的同意 -- 這就是小肉球說的底線, 從此都更案的第一天開始.

你若有探究事理的誠心, 不要亂扣人帽子, 好好去看來龍去脈. 

老兄, 您說 "俺用俺的想像力來編造王家有多悲苦多被欺壓",  俺說, 這是庶民百姓的財產權.

你自己去想想吧!

今年三月, 台北市政府拆王家祖厝, 但今年二月, 中央營建署召開多方輔導會議, 俺已在樓下引述.  在今年二月的中央營建署會議, 王家情願簽切結書, 以往後不參與任何都更換取他們被劃出此都更案. 

他們的意願, 很清楚, 對不對?

就算王家三年中不聞不問, 俺以為不可能, 因為樂揚業務員必然勤跑王家, 那個家族比較 "被動", 被動是錯嗎?  搞反了吧!  覬覦王家祖產者應該主動, 主動去拜訪, 主動去遊說, 主動去說項, 主動去談判協商.  自己莫名其妙把別人土地劃入自己土地, 還要別人 "主動"?

天下沒有這個道理.

此案不符合人道精神, 故爾小肉球躂伐之.

小肉球2012/04/12 10:37回覆
74樓. starpig
2012/04/12 01:44
RE: 請問你憑什麼亂說小肉球是王家的打手

你說話口氣很像呀  一直要堅持王家怎樣怎樣  把他們說得多無辜多可憐  如何被政府和建商聯手迫害   你多瞭解他們     讓我我懷疑你要不是根本不知道這家人在網路上的發言  不然就是受了誰的請託?

所以我問你是不是  你幹嘛這麼生氣呀?你要說我沒教養就沒教養吧  我想你應該覺得你自己很有教養吧  哈

還是一句老話  你要反都更法我支持你  但你胡扯王家怎樣怎樣我瞧不起你  就這麼簡單 

網路發言, 威爾森兄就引了一段, 詳見樓下.  (1) 誰會去相信網路發言?  網名為虛擬, 可以假冒, 可以胡謅;  (2) 假如樓下威爾森兄所引, 果真為王家那年輕後輩--即讀建築系者--所說, 小肉球已經分析了, 俺解讀它全帖均在拒絕都更, 相信您沒異議.

俺倒奇怪你幹嘛這麼堅持一定要王家怎樣怎樣.  老兄, 你怎麼懷疑小肉球也沒有用, 嘻嘻, 因為小肉球在網路混很久了, 網路人格一路走來始終如一, 苗栗大埔毀稻作案也替農民說話, 俺最厭惡政府破壞人民基本人權, 俺之堅定反共也出諸於此.  小肉球的話就是小肉球的人格, 任何人請托都沒用, 所以你省省你的腦細胞吧.

俺更奇怪的是, 文林苑案本就是政府和建商聯手迫害無辜人民.  文林苑乃王家合法擁有的六代祖厝, 你為什麼要一味替加害者--呃, 用你自己的話--做 "打手".  笑死人了, 你指鹿為馬, 祖厝被毀者乃王家, 你還反控王家與支持他們的學生為打手, 簡直和建商一鼻孔出氣嘛, 天曉得你的動機為何!

俺用不著你瞧得起或瞧不起, 也不需要你的支持或不支持.  

不過, 小肉球想起樓下威爾森引的網路發言.  若果真為王家那讀建築系後輩所言, 事實上也頗似其口吻, 俺在電視政論節目看過此人, 俺對他有些微辭.  世上最怕 "半瓶醋", 自以為有點建築系背景, 自以為什麼都懂, 卻將事情搞砸, 令小肉球覺得他們王家老輩可能剛開始過分相信自家這小輩, 這小輩根本不知應對進退.  假如該則發言為他所出, 俺認為有三點不妥: (1) 太臭屁, 他可以憤怒, 但面對官商聯手的強大攻勢, 臭屁的態度易招致反感; (2) 太無聊與情緒化, "開天價" 的手法是無益無效的還擊戰略, 他應該著力於官商之不公不義, 如官商違反都更條例交通/消防規定在哪裡, 官商如何威逼利誘詳情; (3) 威爾森兄所引發言最後一段也讓人反感, 假如為王家人所發言, 感覺此家人不顧鄰里其他36戶, 雖然經過幾年抗爭可能交惡, 值此節骨眼, 此種發言純屬不智.

當然, 網路發言誰都可做, 建商可以做, 台北市府可以做, 36同意戶可以做, 支持此都更案網民可以做, 俺不把網路發言當證據, 道理在此.

即便如此, 土地屬於王家, 不管王家人怎樣, 是善良也好, 是自私也好, 他們不願賣, 不願遷, 乃他們的基本人權, 官商不可強奪 -- 這是底線.

小肉球2012/04/12 07:16回覆
73樓. 威爾森
2012/04/11 19:40
不挺不同情文林苑王家不等於黑心建商

威爾森的回應超過2000字

您這兒貼不下威爾森回貼自己的部落格了

順道提一提

先前有施明德與女兒的天真無邪照 

小肉球您絕不意淫施家天倫照

您上頭引用黃創夏的圖片看圖說故事說的是市長與商人

圖裡頭出現哪些法律所不容許的事情了嗎??

這讓威爾森想起了非常光碟無奈

威爾森想太多了, 那張照片是黃創夏引的, 它沒有什麼呀! 

除非看的人心裡有鬼.

它只指出樂揚建設董事長段幼龍長什麼樣, 他和郝市長關係挺密切, 參與郝市長的 PET PROJECT (心愛的計畫案) "垂直村落", 他要幫助郝市長讓台北市往天空上發展.

就這樣而已.

此外, 俺並非挺王家, 俺挺中華民國憲法.

小肉球2012/04/12 01:43回覆
72樓. starpig
2012/04/11 11:38
若王家自始至終都拒絕都更, 就算天王老子都動不了他們

重點就是

95-98年當文林苑都更如火如荼在開公聽會的時候  這家人選擇神隱  

有人開始罵starpig: 這家人根本沒收到通知  完全不知道他們心愛的祖厝要被都更了呀~

但是事實是什麼勒?98年六月十九號都更決議市府拍板後  這家人在七月十三號提出權利價值異議申訴(就是跟建商討價還價  從五億要到兩億)和行政官司訴訟(一面說  錢給的不夠 沒分到一樓店面  老子不玩了)

小肉球也許不願意多想其中的奇翹  這家人一個月不到就把狀子寫好  跟你賭一包乖乖  之前的公聽會  什麼通知沒收到  不知道 ...XXX   你相信喔?

為什麼之後各級行政法庭訴訟全部敗訴?除了王家那兩塊地先天就問提重重  還有一個重要原因  就是:王家沒有在都更拍板前明確表達不願意參加都更   我可以非常明確跟你說   要是王家一開始就表明不願意參加都更   官司打起來王家勝算幾乎是百分百

奇怪呀, 你好像知道的真清楚呀, 真細膩呀, 但你在胡說八道, 對不對?

* 你說 "95-98年當文林苑都更如火如荼在開公聽會的時候  這家人選擇神隱", 哎喲喂, 你的公信力在哪裡?  維基百科的士林文林苑都市更新爭議案條目說:

2007年樂揚建設向內政部辦理位於臺北市士林區街上次分區的一處老舊社區都市更新案。

樂揚建設在民國 96 年才提出申請, 你怎麼跑出來 95-98?  您其他的, 資訊不實, 俺懶得說了.

王家敗訴好久以後, 為什麼中央營建署在2012年2月10日, 與王家、已遷出戶、樂揚建設等一起召開都更輔導會議,營建署都市更新組組長陳興隆所做出的三點會議結論:

(一)關於同宗基地是否可排除士林王家之可行性疑慮,可透過王家簽署切結書,同意未來無法自成都市更新單元獲得解套,請北市府與實施者做慎重考量
(二)公共利益應以環境改善、而非單棟建物更新獲利為先。此宗基地未開闢計畫道路之現況,應根據都市更新條例第53條,請北市府釐清並協調實施者,確保當地住戶、未來新入住戶之交通安全消防安全
(三)關於實施者涉嫌呈報不實資訊,恐違反與北市府簽訂之都市更新切結書,臺北市政府應針對各計畫書圖內容不實之各項疑點進行逐點釐清。[引述維基百科]

嘿嘿, 這是會議的結論!  營建署在民國 101 年 2 月 10 主張劃出王家 (以王家簽切結書方式), 暗示此都更案不符合都更條例第53條, 並且要求台北市府去查究 "實施者" 涉嫌呈報不實資訊!  實施者就是樂揚.

但台北市府做了沒有?  它尊重中央了沒有?  ---- 沒有! 

相反地, 一個月後, 它強拆王家, 還讓樂揚總經理在現場疑似耀武揚威, 疑似 "指揮大局".

小肉球2012/04/12 01:34回覆
71樓. starpig
2012/04/11 11:22
當王家的打手很可恥嗎?

呵呵   我不這麼認為

但你說你不是王家打手   從你所說的王家點點叉叉   實在很難做它想

小肉球要是覺得都更法是惡法那很好  快去包圍立法院要求加開會期修法  不把都更法廢了或是修到你這幫人覺得“合憲”的地步  絕不罷休~!

但你們霸佔在王家那邊幹嘛?難道你小肉球也希望政府幫王家在那邊重建一個門口就是高架橋下綠地  沒有合法通道的兩層建築? 

你自己講話造次無禮, 天曉得你怎會如此沒有教養. 

像這樣罔顧常識、理性、道德地一味挺傷害庶民百姓的官府與建商, 俺小肉球都沒說 "你就是建商的打手囉" 或 "你是北市府的打手", 請問你憑什麼亂說小肉球是王家的打手.

真是一點教養也沒有, 一點見識也沒有.

我們網民在網路發表政治言論, 有人支持什麼, 有人反對什麼, 難道都是利益團體的打手嗎?  請你不要小看網民, 你自己就是網民, 請你不要看不起你自己.

誰去做什麼 "打手", 呸!

嘿嘿, 小肉球越和你對話, 越覺得你像大陸人, 以前姑奶奶專混大陸論壇, 陸友不用 "嘿嘿", 他們假笑/乾笑, 都一律用 "呵呵". 

請別說 "你們霸佔在王家那邊", 你家姑奶奶小肉球和那些學生一點關係也沒有, 老娘不過打抱不平而已.  此外, 那些學生並非霸佔, 王家是主人, 他們得到主人的許可.

小肉球2012/04/12 01:08回覆
70樓. starpig
2012/04/11 10:17
RE小肉球只看到全帖在拒絕此都更案, 與 "善良" 無關.

呵呵  我尊重你看到的  我相信你真的認為這家人打從心裡亙古以來就壓根沒有想要參加都更

但你有尊重各審法官他們看到的嗎?還是你小肉球知道的看到的  比那些法官還要多還要正確?

怪怪, 難道您就是威爾森兄?  "善良" 是他的話, 他又說狼來了, etc.

您, starpig, 已經說了, "若王家自始至終都拒絕都更, 就算天王老子都動不了他們".

那麼, 王家去告行政訴訟, 一審, 二審, 目的不就是拒絕此都更案嗎?  請問, 行政法院法官比不上天王老子, 卻動了他們, 對不對?

您自己應該先整理您自己的邏輯, 嘿嘿.  假若您是威爾森兄的 alter ego, 俺還願意多說點話, 例如俺個人對王家那自稱建築系後輩的微辭, 姑奶奶很不喜歡他.

反正, 姑奶奶小肉球就事論事, 與俺喜好某人完全無關.

小肉球2012/04/11 11:17回覆
69樓. starpig
2012/04/11 10:08
你是王家的打手喔?

呵呵  我只是以常理來揣度  還有以法院判決作為依歸    不會相信誰口頭上又說了什麼  對神明禱告又說了什麼  這大概是我們最大的不同  

都更法到底是不是惡法  該不該修  可以討論   如果立法委員決定要修 我一點意見都沒有  但沒修法之前   難道這個小肉球贊成政府率先違法嗎?大家把遊戲規則訂了  就不要玩到一半覺得委屈了要掀桌   這道裡小孩都懂  怎麼你講不通勒?

憲法一句"保障人民XXX權利/自由“  接著立法單位立法以明定之  訂下罰則以維護之   不然要大法官每天解釋個案做小法官的工作嗎?

請 starpig 兄不要顛倒是非, 也不要妄作人身攻擊.

小肉球絲毫不知王家任何一人, 也沒參加都更受害者聯盟.  俺只不過堅信國父孫中山先生的民生主義, 堅信普世人道價值, 堅信我國憲法保障基本人權.  土地是王家的!

您自己都說了, 就在樓下, "只要王家自始至終拒絕都更, 就算天王老子都動不了他們", 王家在這幾年中說了 "不".  但, 現在, 您又說這說那, 甚至作出人身攻擊, 說小肉球是 "王家的打手".

對不起, 您全搞顛倒了!  此案, 被打的, 被剝奪祖產的, 是王家. 

小肉球2012/04/11 11:08回覆
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