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2017/01/04 15:33
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  "地王"依然層出不窮。位於北京豐臺區的夏傢胡同迎來瞭屬於自己的地王時代,62輪競價、17.7億元的總價、折合每平米4.2萬元的商品房單價,成瞭名符其實的"地王"。

  盡管從2013年一季度的凈利潤3.75億元來看,這筆拿地的成本完全能夠承擔得起,但實際上,僅從5月底開始,金科股份就已經先後花費瞭2.1億元、2693.28萬元以及3.1億元拿地,總計8.2億元的拿地資金已經遠遠超出瞭其凈利潤。

  而搶項目能夠成功的關鍵就在於成本降低,在降低企業融資成本的同時,也降低瞭收益率。2012年,在房地產一片低迷之際,中鐵信托上半年就以82億元的房地產信托實現行業領跑,其平均收益率也略微低於行業平均水平。

  伴隨著上海總價地王、重慶地王和北京夏傢胡同地王的出現,房地產的黃金時代似乎正在回來。一塊塊地王的背後,折射出的是地產商們"花錢"決不手軟的態勢,有一部分卻是"負債"擴張。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-07-13/09523326073.shtml

  今年年初,接近3000億元的兌付壓力一度成為各界對於房地產信托最大的關註點,然而兩個季度過去瞭,風險依然沒有爆發--一個重要的原因就是樓市回暖和買新還舊。

  但與此相對應的是,行業兌付風險也在不斷累積。

  而另一位業內人士也私下告訴記者,今年房地產信托大范圍出現違約的可能幾乎不會出現,"因為整個環境很好,但恰恰因此,並不排除個別因為盡職調查沒有做好,急於推出項目而出現的兌付風險。"

  與此同時,根據中鐵信托在2012年7月推出的豐利1220期金科股份集合資金信托計劃,記者註意到,擔保措施則來自金科投資持有的2795萬股金科股份限售流通股作為質押,按照融資額度15000萬元,對應每股質押價格為5.36元,而截至7月11日收盤,金科股份的股價為12.44元/股,也就是說,出現違約風險的可能性並不大。

  信托公司借勢佈局

  在他看來,"信托兌付存在的問題主要在於能否及時兌付,不能及時兌付則需信托投資人同意延期兌付。即使一個信托產品違約,也不可能拖垮信托公司。"

  而這顯然非該公司首次通過信托融資。2012年,金科股份累計償還信托融資25.55億元,新增信托融資25.51億元,從數據上看,兩者幾乎打瞭一個平手,對此,一位業內人士坦言:"但這樣土建融嘉義六腳土建融買新還舊的手法其實早已是司空見慣瞭,特別是在今年,大量的地產信托中必然有一部分是派作此用。"

  剛剛過去的6月,在信托公司發行產品的數量和規模雙降的情況下,房地產信托依然一枝獨秀,用益信托的數據顯示,盡管受到流動性的影響,但60款產品、172.39億元的融資規模依然讓房地產信托占到瞭當月成立總規模的33.84%。

  對此,中投信托一位匿名人士說的話或許可以解釋,"信托公司熱衷於地產業,有其必然性,哪裡有利潤,就去哪裡賺錢。但具體承擔的風險有多大,則取決於經濟形勢的發展和房地產到底有沒有泡沫。"

  地產信托專傢孫飛指出:"買新還舊是延長兌付風險的一個主要方式,隻要信托投資人同意,就符合信托法規及信托原理。"從實際情況來說,信托產品實際上不存在剛性兌付,如果信托公司合規合法,恪盡職守,應該是信托投資人自擔風險。

  今年以來,這傢上市房企已經先後在三四線城市包括貴州、新疆等地拿地合計146萬平米,土地款共計31.5億元,同比增長45%,如果加上7月11日的拿地資金,那麼土地款已經達到34.23億元。但與其大手筆截然相反的是,截至2012年底,這傢公司的資產負債率已經接近85%。

地產信托買新還舊老調重彈 高負債拿地推高樓市

  事實上,急速的資產擴張,帶來的是公司盈利能力遠遠沒有趕上擴張的速度。從2008年至2012年,金科股份的資產負債率一直居高不下,分別為78.56%、84.15%、77.28%、85.51%和84.71%,今年一季度,公司資產負債率為84.9%。

  顯然,金科股份的發展目標是先擴大規模,再追求利潤。那麼,對於如此居高不下的負債, 金科股份為什麼依然能夠融到資金呢?

  "很簡單,地產信托的繁榮從來不是單方面的,地產商需要,信托公司同樣需要。"上述業內人士如是說。在發行市場上,房地產信托項目可以說是最受歡迎的種類,"這也是為什麼大傢都願意去發這類產品。"

  的確,根據用益信托的數據,6月的最後一周,也就是流動性趨緊最為嚴重的一周,發行的40款產品中有13款為房地產信托,發行規模67.34億元,占總發行規模的60.8%。而在今年1至6月累計發行的465隻房地產集合信托產品規模達到瞭1378.6億元,超出2012年同期發行規模966.6億元的約43%。

  "產品賣得好,當然信托公司就願意去推。"帥國讓表示,重劃區 新北市怎麼貸款比較會過件再加上房地產業整體回暖的趨勢,所以爭相去搶也不奇怪。

  7月11日,金科股份發佈公告稱,全資子公司無錫金科房產以2.73億元購得張傢港市兩宗土地使用權。

  記者註意到,通常知名的信托公司在發行房地產信托時,利率多數都能達到10%左右甚至更高,以四川信托為例,據不完全的統計顯示,今年其發行的房地產信托產品,最高收益率平均達到11%,其中最高的達到11.6%,最低的也有10%;而中鐵信托的平均收益率隻有不到10%,其中最高的10.8%,最低的是8.8%。

  不過,這並非是最低的收益率,由華融信托發行的一款地產集合信托產品收益率隻有7.7%。

  那麼,在這樣高額負債的局面下,如何有資金拿地?一季報顯示,今年年初,金科股份分別與安信信托、重慶信托、中鐵信托、興業信托簽署瞭貸款融資合同,共計融資20.5億元,期限兩年,利率約為11%,高於同期銀行借款利率。5月,金科股份控股子公司又與中信銀行、昆明信托共同簽訂瞭16億元的《銀團貸款合同》,成本約為9.7%。

  兌付壓力或再延

  的確,作為典型的資金密集型行業,行業的迅速擴張必然需要大量資金支持,然而對於其他融資路徑基本無望的上市房企來說,信托融資成為其擴張所必須依賴的通道。

  根據大智慧對該公司的利潤表顯示,2011年中期,金科股份的營業收入為44.98萬元,凈利潤為1119.37萬元,而到瞭2013年一季度,其營業收入已經迅猛增長到316767.36萬元,而凈利潤為37466.35萬元,這個數字意味著在公司營業收入增長瞭7041倍的情況下,凈利潤卻隻增長瞭32倍。同期,公司的總負債卻從407.88萬元增長到473.52億元,增長11608倍,遠遠超出瞭營業收入和凈利潤的增長水平。

  一邊是銀行間"錢荒潮",一邊是地產商豪擲千金,錢到底來自哪裡?

  不過截至記者發稿,金科股份的電話都一直處於傳真狀態。

內容來自sina新聞

  而根據2012年年報,金科股份綜合的拿地成本為1289元/平米,商品房銷售均價為7257元/平米,拿地成本約占其17.8%,從這個角度來看,出現兌付風險的問題也並不大。

  被疑買新還舊

  用益信托分析師帥國讓坦言:"在今年兌付壓力如此大的情況下,相當一部分的地產信托其實都是用來買新還舊的。"
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