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2017/02/06 19:42
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  如果剛性需求夯實房地產基礎,中國房地產可以實現軟著陸,中低收入階層能夠動用的購房資金成為衡量未來房價的基礎,有可能購房熱情與能力超出我 們的想象。要強調的是,今年一季度尤其是3月份的數據,受到國五條個稅政策的扭曲,反映瞭市場的恐慌性情緒,不能作為正常數據衡量,今年二季度之後的數據 能夠反映正常的市場走勢。

內容來自sina新聞

  房地產企業繼續並購整合,有項目的8萬傢左右項目公司不能說明問題,背後的實體大企業才是重點。

  雖然房地產市場庫存量在下降,但城市分化明顯,資源集聚城市房地產受剛性支撐,人口與資金逃離的城市,如果房地產過於激進、民間金融杠桿過長,房地產市場已經崩潰,或者存在很大的崩潰風險。

  繼續大規模進軍房地產市場尤其是住宅地產的投資者,將成為最後所有打壓政策的接盤者。

  房地產市場熱點城市,以往集聚於北上廣深等一線城市、杭州溫州等市場經濟、財富集聚的熱土,現在加上瞭各城市群中的核心城市,如武漢、成都等地。以為中國的城鎮化將讓地級、縣級市出現一輪上漲周期的開發商,將為中國的小城鎮支付開發成本,而贏利情況不佳。

葉檀:房產重大調整來臨 鍋裡青蛙卻沒知覺

  從英國的工業化進程看,除瞭倫敦以外,以貿易帶動的沿海城市與重要工業城市,是發展的核心城市,而巴黎與東京則是法國、日本高鐵行業的受惠城市。中國同樣如此,沒有具有全國影響力的支柱產業,沒有便捷的軌道交通的小城市,不可能成為城鎮化過程中的受惠城市。

  一、二、三線城市出現明顯分化。

  房地產重大結構調整的窗口期已經到來,隨著決定性的不動產信息聯網、房產稅等政策出臺預期明確,大規模的結構調整已經到來。

  庫存量看房地產市場向好。據上海易居房地產研究院4月7日發佈的《3月份新建商品住宅庫存報告》,截至3月底,20個城市新建商品住宅庫存總量為7224萬平方米,同比減少6.4%,環比減少1.5%。目前庫存量創17個月新低。

  值得註意的是,不同的城市房地產市場已經出現分化,截至3月底,一、二、三線20個城市新建商品住宅庫存總量分別為2640萬、2576萬和 2008萬平方米,同比增長分別為-12.2%、-9.0%和6.9%,環比增長房貸款率利最低銀行比較2015二胎年息分別為-3.3%、-1.6%和1.1%。一、二線城市庫存下滑的趨勢明 顯,出現瞭不同程度的同環比下滑態勢。20個城市中,下滑最快的4個城市全部為一、二線城市。而三線城市的庫存上升力度較2月份略有增加。自2011年 12月份以來,三線城市庫存呈現緩慢上升的趨勢。

  一季度房地產數據有可能給人虛假的印象,以為爆發式增長可以持續。全國商品房銷售額13992億元,增長61.3%。根據中指院的數據,百城均 價連續10個月上漲至近萬元,環比漲幅突破1%,同比連續4個月上漲且漲幅持續擴大。而央行的數據顯示,房貸爆發式增長高達7103億元,占同期各項新增 貸款的27%,較去年新增2436億元,增幅是去年同期的3倍。

  最直接的變化是,敏感資金逐漸離開房地產市場,剛需接棒房地產市場。投資性需求退潮,必然倒逼房地產價格定價機制從投資品轉向消費品。

  銷售的結構已經發生巨大變化,據CRIC統計數據,中檔及中低檔產品表現搶眼,成為市場的一大亮點。與去年一季度相比,其成交金額市場占有率分 別由29%、21%,提升至36%和25%,成交面積市場占有率則從去年同期的35%、28%,上升至43%及34%。投資需求被限制,房企主動調整,以 及城鎮化過程中新進城市人口的需求,成為市場中最搶眼的因素。隻有北京等極少數城市,高端住宅仍然受到追捧,富裕人群一次到位的購買力,集中在這些核心城 市。

  大者愈大、強者愈強的過程在延續。2013年一季度全國TOP10企業市場份額達14.88%,較2012年同期上升0.6個百分點,而TOP20企業相較去年同期,更有1.03個百分點的上升,龍頭房企從市場回暖中獲益更大。

  房地產市場的結構變化如同溫水煮青蛙,在鍋裡的青蛙不急著往外跳,鍋外的青蛙羨慕鍋裡的溫度,隻有掌握火候的人才知道,台中二胎代償總有一些青蛙會成為美餐。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/2013-04-30/08242163549.shtml
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