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 房貸有哪些要注意？ |
| 網路資訊｜其他 2008/09/07 20:18:28 |
房貸有哪些要注意？<何謂房貸？> 客戶以房屋為抵押品，向銀行申請貸款融資，稱之為房貸。在貸款市場中，房屋貸款金額最大、期間最長，利率較低，同時也最為普遍。一般都是在客戶購買房屋時，自備款之外不足的款項，將房屋設定抵押給銀行以取得融資，然後分期攤還。或是因為自身的理財需求，例如理財投資、整合負債、房屋裝修等，而有增貸的需求。 近幾年來由於市場利率不斷下滑，早期房貸計價方式較為僵固，造成高利率房貸客戶轉貸盛行，間接拉低整個房貸市場的利率。 房貸是每個家庭最大的一筆支出，所以懂得房貸，是購屋族與房貸族必備的常識；懂得房貸，每個月省下1碼或2碼的利息，在20年後可能省下40~50萬 以上！在目前政府不斷調高定存利率的情況下，挑選固定型的房貸利率會比指數型房貸省息更多。 房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款) 房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款) -------------------------------------------------------------------- 十種市面上最常見之房貸類型。 一、指數型房貸 二、固定型房貸 三、理財型房貸 四、理債型房貸 五、壽險型房貸 六、保證保險型房貸 七、抵利型房貸 八、回復型房貸 九、遞減型房貸 十、自辦政府優惠房貸 房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款) 房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款) -------------------------------------------------------------------- 一般來說，與金融機構辦理房貸，其所需之費用大約如下： 一、抵押權設定費：依照實際放款金額乘1.2倍後再乘千分之ㄧ之金額繳給地政機關。 二、代書費：代書幫你辦理抵押權設定等之手續費，一般約為5000元左右。 三、帳務管理費：以前銀行與保險公司不會收取這個名目之費用，但是自從{指數型房貸}出籠後，很多銀行都以此名目向借款人收取3000~5000不等之帳務管理費。 四、估價費：銀行與保險公司委託自己的估價部門，或是估價公司到您府上估價，推算出目前合理市價的手續費。一般約為5000元以內。 五、火災險/地震險：這是辦房貸一定保的，一般來說約3000元以內。 其實房貸的手續費用都還好，重要的是申辦到固定利率的房貸，目前存款利率與房貸利率每季都在調漲，申辦２０年都固定的房貸利率，會省下幾十倍的房貸手續費呢。 房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款) 房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款) -------------------------------------------------------------------- 1.土地及建物所有權狀影本一份 房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款) 房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款) -------------------------------------------------------------------- 一、對保 二、鑑價 四、本公司內部審核流程及補資料 五、地政機關抵押權設定 撥款後借款人房貸的權利與義務關係即開始生效，借款人只需要每個月定期將應繳金額存入帳戶內，貸款本息將從借款人帳戶中自動扣繳。 房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款) 房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款) -------------------------------------------------------------------- 以房貸來討論 範例：某甲有一筆房貸，利率３.２％，轉貸利率２.６％，可節省０.６％ 目前 信用卡利率為２０％ 範例：某甲有多筆信用卡及現金卡負債 以房貸利率２.６％來整合筆房貸，利率２.６％，可節省近１８％ 房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款) 房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款) -------------------------------------------------------------------- 一、如果Ａ當Ｂ的房貸保人，Ｂ再當Ｃ的房貸保人，有一天Ｃ的房貸繳不出來，那Ａ需要支付Ｃ的房貸嗎？ 二、Ｂ如果也無力償還Ｃ的房貸，那是否會變成Ｂ的房子要拍賣償還Ｃ的房貸 三、如果不是這樣，銀行直接先找Ｂ，那Ｂ的貸款怎麼辦？ 四、Ｂ已貸９成房貸，就不能當Ｃ的９成房貸保人 五、如果Ｃ的不動產價值不夠支付貸款，是否會拍賣Ｂ的不動產來償還C的房貸 六、如果拍賣Ｂ的不動產，那拍賣所得會先償還Ｃ的房貸，還是Ｂ本身的房貸 房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款) 房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款) -------------------------------------------------------------------- 其實所謂全額房貸,只不過是房貸+信貸的手法而已. 許多銀行曾經推出全額房貸，標榜民眾不需要自備款，即可貸款購屋，吸引不少購屋族群注意，但我不建議民眾以全額房貸購屋，除了靠著房地產孳息的空間有限，未來升息之後，貸款人的償債壓力也將跟著水漲船高，民眾在選擇之前，還是應該停、看、聽。 房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款) 房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款) -------------------------------------------------------------------- 綜合所得稅法確實規定如下，自用住宅購屋借款利息，每一申報戶以一屋為限。扣除數額，是以當年實際支付該項利息"減除" 儲蓄投資特別扣除後,以其餘額申報扣除,但最高減除30萬~ 利息所得每戶在27萬以下為免稅所得,合數扣除,但仍要申報,若您申報撫養的父母親的利息所得加上您的若為15萬,低於27萬就可以全數扣除,所以不需要房貸利息來折抵。 另外若要列支房貸利息,它的限制公式是：房貸利息-利息所得=可列支的利息所得。因為若你有能力存利息所得，你當然有能力還房貸！它最主要是減輕低所得者的負擔。高利息所得的當然相對影響較小，甚至無法利用房貸利息支出減稅。 但若您的房貸利息減除利息所得後為負數，那就可以不用列支房貸利息了。因為並沒有滅稅作用。 房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款) 房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款) -------------------------------------------------------------------- 房子法拍的前提，必須有逾期繳款，銀行方可視為契約到期，才可做債權確保動作。另外若是由其他債權人得知甲有不動產，若金額相當可請求法院拍賣不動產，但拍賣所得扣除費用後須先償還優先債權(不動產設定給誰，此處應該是敘做房貸銀行)，若有餘額再按比率分配給普通債權。 房貸一定有設定第一順位給銀行(銀行有優先債權)，若您有信貸則為普通債權，普通債權是按參予分配的比率分配。一般拍賣下來原不動產所有權人幾乎是拿不到錢，除非不動產拍賣價足以償還各債權。若不動產有此行情一般都會自行先行處理(自己賣，行情會較法拍高很多)。 房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款) 房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款) -------------------------------------------------------------------- 「早知道去年就辦固定利率房貸，利息還不到3%，現在利息隨便都不只這個水準。」物價、利率漲不停，房貸族不得不展開省息大作戰。壽險業者建議，新台幣利率可望持續走升的預期下，民眾只要找對低利的固定利率房貸商品，即便加上轉貸費用，轉貸還是比較划算。 看準房貸族的需求，ING安泰保險公司推出固定利率房貸商品，２０年固定利率3.6％，十分的優惠，利率也完全固定。 近期美國大幅降息，台灣是否可能跟進，成為房貸族關心的焦點。其實，從半年前Fed首次降息，央行卻仍升息的動作看來，台灣央行「要走自己的路」是相當確定的，新台幣利率應該還是會維持緩升格局。 近幾年市場上指數型房貸大多採用「前低後高」階梯式計息，通常貸款前兩年利率較低，第三年開始就大幅加碼。隨著央行連續升息，目前指數型房貸利率大多已提高至3.5%至4.35%，政府優惠利率亦達3.51%。 目前市場上有大批房貸族已經過了低利優惠階段，對於利息支出增加最為敏感，成為最近轉貸詢問度最高的族群。處於升息環境下，只要仔細比較固定利率房貸商品，轉貸還是有機會降低利息負擔。有別於目前銀行業者主推指數型房貸，ING安泰保險公司推出固定利率房貸，有意尋找低利房貸的民眾，不妨多多比較。 以房貸500萬元為例，若辦理指數型房貸，首年利率3.5%，假設每年利率調升0.1%，三年下來，利息負擔約54萬元；若轉貸為3.6%固定利率房貸，則三年利息約48萬多元，再扣掉大約1萬元的轉貸成本，三年可省下4萬多元利息支出。 對於是否該轉貸，轉貸前應考量轉貸相關費用及未來利率調整方式，前者包括規費、估價費，另外應確認轉貸銀行是否加收額外的手續費及帳管費。 房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款) 房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款) -------------------------------------------------------------------- 整體負債比已經過高，坦白說要再怎麼處理都不容易!! 如果只繳房貸不理卡債&信貸，等於是只繳低利率的房貸，放任高利率的負債擴大，反而是非常不智的處置辦法!!而且因為房屋還有貸款，卡債銀行可以在聯徵上看到您的房貸，會有比較快的反應速度向法院申請強制執行(會被查封 假扣押)，所以房子還是保不住!! 另外房子放給銀行拍賣，也是一樣!!法拍、銀拍屋的成交價遠比市價低，經歷一拍二拍三拍，如果拍定價過低不足繳付銀行的房貸&二胎到頭來還是欠銀行錢，到時候就會變成卡債加上一筆房貸餘額，不但沒了房子卻還有房貸餘額要繳，反而讓問題更加複雜!! 很多人會認為有卡債或信貸，趕快去辦負債協商，趕快去賣房子，但是，這是錯的！！因為當您一去辦了協商，不管有沒有通過，聯合徵信中心就會有您協商的紀錄，從此您就信用破產，再也無法辦任何卡、貸款，您原先的房貸也無法降息、轉貸、轉增貸，等於給自己完全綁死了。 也有人會把卡債或信貸放著不管，先繳房貸，但銀行也不是省油的燈，他會假扣押房子、查封房子、甚至找法院申請強制執行，強制扣薪三分之ㄧ，一但這樣，說不定連工作都會有問題！ 我的建議是不要管房價市況如何，先想辦法先增貸還了卡債與信貸，但要辦的，是想辦法辦轉增貸，而不是二胎房貸，因為二胎利率很高，一般來說是房貸的四、五倍，十分不划算。 房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款) 房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款) -------------------------------------------------------------------- 消費者債務清理條例將於三個月後，即2008年4月12日起實施。立法院制定本條例的原因是因應自2005年11月我國消費金融市場爆發信用卡逾期放款的風暴。據立法院關係文書條例提案說明，去年底我國個人消費貸款總額高達1兆1,621億元，其中信用卡循環放款與現金卡放款合計總額超過7,800億元。而全體銀行業累積信用卡、現金卡及其他個人消貸等呆帳合計高達新台幣2,525億元。 卡債逾期風暴所涉及的消費者人數高達43萬人，其中22萬7,000人經金管會或銀行協商平台達成協商，其他因卡債總額低於30萬元，或未提出申請，或協商條件未成立者約21萬人。這些協商不成立的消費者則是未來本條例主要適用的對象。 本條例制定的前提是考量個人聲請破產程序較債務清理程序的成本為高，且鮮少成立，因此本條例立法目的明定是「為使負債務之消費者得依本條例所定程序清理其債務，以調整其與債權人及其他利害關係人之權利義務關係，保障債權人之公平受償，謀求消費者經濟生活之更生及社會經濟之健全發展」。 然而，筆者認為由於本條例制定不當排除特定類型的消費者，不當分配法律執行成本並欠缺相關的配套措施，本條例適用的結果，不但達不到消費者更生的目的，反而有可能是造成整體社會的耗損或淨損失，甚至可能造成消費者規避債務的競租效果。 ﹝一﹞適用對象的限制 消費者債務清理在經濟分析上的意義是藉更生或清算程序，降低負擔債務的消費者與擁有債權的債權人之間對於金錢借貸履行的交易成本，並促使債務人提升未來對於個人資產的利用效率。 然而，本條例制定卻限制聲請人資格，排除債權債務關係可能較複雜，而需面臨高交易成本的債務人聲請債務清理，將聲請前五年內從事營業活動的消費者剔除適用，相對的，又允許從事月收入20萬以下小規模營業活動之個人聲請。 此外，無擔保或無優先權債務總額超過新臺幣1,200萬元者亦不能聲請更生程序，又只能適用清算程序。其立法理由說明是為「為符合費用相當性原理及程序經濟原則」，似乎只是法律概念的陳述。 若能分析被排除類型的消費者債務金額佔現有逾期個人消費貸款總額中的比例，以及此等類型若適用債務清理可能對於法院作業成本的負擔，與其適用破產程序的成本，及自行處理的交易成本，並進行比較說明，則本條例限制適用對象似方具有正當性。 ﹝二﹞債務人申請資格的排除 當發生債務不履行時，若債務人有固定資產或經常性收入易於債權人滿足或執行時，債務人通常有意願負擔協商成本以減少給付；若債務人財產不足債權人滿足時，債權人則有意願負擔協商成本以分配債務人財產。 換言之，誰有清理債務的意願﹖不是僅限於債務人，而是決定於債務人財產滿足債權人債權的程度。然而，本條例卻規定僅債務人得聲請發動程序並負擔必要費用，似不當排除有意願債權人選擇清理債務的機會。 ﹝三﹞社會資源可能的耗損 人民的財產、時間等資源與政府的資源相同都屬社會資源。訴訟程序若得節省人民時間、金錢等資源的耗損，即是增加整體的國家社會資源。因此，債務清理程序若得以較簡化的程序達到債務清理的目的，就有必要修正變更，以避免不必要的社會資源耗損。本條例規定債務清理原則上由法官指揮、監督司法事務官進行更生或清算程序。僅於必要時，法院選任管理人進行清算程序或監督人進行更生程序。 然而，為何是由國家而非當事人承擔債務清理作業成本？本文認為既然債務清理程序是為協助債務人清理債務，且其費用係由債務人負擔，即應由債務人承擔費用以選任監督人、管理人。 例如，何不由司法院建立適格專業人員資料庫後，再由消費者就其中自行選擇，呈法官同意後就任之。再者，本條例既然規定更生程序得轉換清算程序，是否有區分監督人與管理人的必要﹖於監督人被選任後因程序轉換而解任，須另行選任管理人以進行清算程序，必然耗費社會時間與費用。未來，若條例不予修正，將因債務清理作業的程序繁複，延宕債務人債務清理的時效，並耗損整體國家社會的資源。 ﹝四﹞債務清理平台有待建立 債務清理程序的目的應是提供協商平台，降低債權人與債務人間的交易成本，包括確認債權的資訊成本、協調清償的溝通成本與確保程序進行的監督成本。因此本條例立法理由特別強調債務人的意願。 但一旦債務人聲請後，本條例規定法院扮演的角色卻不是協商協助者，而變成積極干預的分配者，如規定法院應依職權調查必要之事實及證據；法院認為更生方案之條件公允者，得不經債權人會議可決，逕依職權以裁定認可更生方案；法院得依規定逕裁定將更生程序轉換為清算程序；甚至清算程序中法院得拘提、管收債務人等。在在顯示，本條例不是債務清理協商機制，而是法院高度干預分配債權關係的破產法制的特別法。 再者，本條例立法緣由說明「消費者通常是經濟上的弱勢」，似已揭示法院中間偏左的預設立場。例如，規定債務人向金融機構請求協商因消費借貸、自用住宅借款、或卡債的債務時，應由最大債權金融機構負擔協調成本，通知其他債權人與債務人進行債務清償之協商等即是。 ﹝五﹞債務人更生的補助措施不足 美國消費者債務清理制度的主要目的，是為使債務人得有更生重建（rehabilitation） 的機會，而得以重新投入經濟活動。消費者債務更生重建包含三個目標：一是債務人得以重新參與授信市場；二是債務人財務失敗導致心理壓力得以減緩，以避免衍生的社會成本；三是債務人得以增加理財能力，以因應未來生活需要。 當此三個目標達成，消費者債務清理才可以視為成功。為達到此等目標，美國由經認證的非營利組織或專業人員提供債務人信用諮詢，協助其重建理財能力之輔導措施，值得我國參考。 總之，消費者債務清理條例的適用，將使現有債務人因此降低債務清理的交易成本，但對於無資產履約的債務人則可能享有債務減少或免除的經濟租費利益。此外，台灣消費金融市場將因法律不確定風險增加，面臨萎縮的情形，而未來消費者對於融資的需求並不會因本條例而增減改變，相反的，卻將因金融機構審核貸款條件更形嚴格，而被迫轉向地下金融，形成更大的社會成本。 房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款) 房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款) -------------------------------------------------------------------- 美國次級房貸市場目前規模在一兆美元左右，而違約部分則在二千億美元，此一數字高於美國聯準會（Fed）主席柏南克上月所估算的一千億美元。 然而這只是美國次級房貸市場的損失，還不包括後續引爆信用緊縮危機以及全球金融市場的損失。此一風暴將造成公司債市場的的信用緊縮問題，企業資本投資也將減少，對經濟進一步造成衝擊。 次級房貸就是抵押貸款市場中的次優等抵押貸款，其與一般房貸最主要的不同點在於，這種貸款是提供給那些信用程度較差，及還款能力比較弱的購屋者，其利率也比一般抵押貸款高二至三個百分點。 美國不少金融機構在這波美國房市景氣擴張的過程中，大幅承作次級房貸，使次級房貸的規模快速膨脹。而在美國房市景氣逆轉，聯準會為了抑制通膨壓力持續升息，導致貸款者還款壓力大增，也造成次級房貸違約率大幅攀升，對美國金融市場產生相關的負面效應，一些體質比較不健全，以經營次級房貸為主的金融業者如新世紀金融公司等，被迫停止業務，甚至倒閉。 同時以次級房貸為投資標的的共同基金、避險基金、以至大型銀行與保險公司，都將面臨資產大幅損失的風險。 華爾街投資銀行貝爾斯登旗下的兩檔避險基金，即是因為投資次級房貸，而出現嚴重虧損。其中一檔基金的資產已一無所剩，另一檔基金的價值也大幅縮水至原有規模的９％。 次級房貸的問題成因，最主要有 １、信用不佳的貸款人，以高出一般利率2至3個百分點的利息貸入購屋貸款。這些貸款人甚至沒有收入，而是在掮客的協助下詐得房貸。這類貸款人通常是貸入利率調整型房貸，一旦聯準會升息時負擔加重，無法繳款的違約率便急速上升。 次級房貸風暴主要發生在歐、美地區，並未直接影響台灣。目前來看，國內銀行體系資金還是很充裕，並未因次級房貸有任何缺資金的情況。 國內十六家銀行投資有關美國次級房貸的商品，投資金額404億元，預估最大可能損失約新台幣12億元，相較於銀行1.7兆元的淨值，情況還好。兩檔國內基金投資到次級房貸商品，一檔已出售部位，發生830萬美元損失，另一檔則決定繼續持有。 這一次美國次級房貸風暴的深重影響，在於金融危機的範圍，已從區域擴展到全球，而且規模愈來愈大。以往一般認為，美國的金融產業健全，技術先進，直接金融比例高，應該對金融危機具有免疫力。 現在不然，金融危機是處處存在的，國際間須要有更周全的因應，首須檢討此次風暴的責任歸屬。另外，這次美國次級房貸風暴，讓全球股市面臨龐大規模的調整壓力，歐美日等指標性的股市都出現重挫，上市公司的市值也大幅滑落。反觀中國大陸，在高經濟成長率的支撐及內需市場蓬勃發展下，股市不僅沒跟著重挫，一度還逆勢創新高，進而讓中國企業的市值大幅提升。此消彼長，大陸企業在全球市值排行大幅躍進，可看出中國大陸在全球的地位及競爭實力。 房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款) 房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款) |
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