.
現在的房仲不是一般的生存者，而是“被依賴”的指向。
所以，買賣房屋看他們，房屋租賃，也是要看他們。
這是好事，街頭張貼的廣告在他們的用力和用心下，真的是去除乾淨，買賣方、租賃的甲乙方，現在大家都去了同一個地方。至於地面上那些站的躺的，反正風掃落葉，比起電燈桿和墻角上的，不礙事的啦，有清潔隊在！
“租賃”，這個問題相對的算簡單事，當事的出租人和承租人，都很明理的將“仲介”的費用列入成本去核算、去評估，所以大家都沒有意見，所以不影響行情！
事實上，這也是面對現實時所抱持的一部份。
會出租房屋的房東，當然還有抱著一間又一間套房的投資客，他們對於所持有的產權，并沒有建設公司的那種本事和心態，對於買下產權的那個“投資成本”，他們所能期待的只有“增值”，而“增值”這件事可不是業主大聲嚷嚷的就可以任意“喊價”的，
所以在獲利了結的脫手之前，“出租”總要比“空置”合理！
相對的，有錢多到可以被人任意喊價而掏口袋的人，當然絕不會去當個“承租人”的！更不要說那些錢有多到銀行都拒絕給他“豪宅貸款”的有錢人的啦！
所以買賣屋可以是賭博，是以自己所判斷或認同的行情做決定的行為，但是租賃卻是絕對性的“量入為出”。除了月入50萬的“臺灣一哥”才有條件去租月租金50萬的“豪宅”，反正“付現”的也不是他！
那麼你我，還能有誰月薪三萬的去租月租金三萬的套房？
所以即使每坪80萬，總價1760萬的”金磚密碼“大套房，也只能將租金訂為3.2萬，好在還可以期望日本客會承租！
所以，“出租”這檔子事，這還真的是有“行情”的，這個行情也很簡單，就是一個分數，寫下來也只有四個阿拉伯數字，那就是：“ 1/200 ” ！
這個數字，臺北人大可以不信，因為早已遠遠的脫離臺北今天的“現實”，但是何妨去翻翻昨天的歷史看看！
不說租房，就說店面吧！
1990年，二位意大利人要來臺北開冰淇淋專賣店，找了四天只看到了三個店面，其中第一屬意的，在忠孝東路四段的那間，34坪，叫價46萬。
2012年，要找店面簡單多了，那麼月租40萬可以租到什麼樣的店面？
至於忠孝東路四段的那個店面，2012年啦，售價的“行情”又是每坪多少？而租金呢？
那麼今天的租賃行情是多少？
如果是臺北，“行情”已經“成長”到了400~500，分母的啦！如果是其它地區，上網就可以看見答案，那些“沒有成長”的地方依然是處處都有！
這就是行情！
所以出租市場離不開行情，也因此，所發生的仲介費用就在租賃雙方納入成本的“理智”中消失。
但是買賣不是這樣！
第一個問題，行情是什麼？
在租賃中，那是市場已經發生的交易和累積所構成的范圍；但是在買賣中，現在所謂的行情卻都是房仲業者的指導棋，以及在媒體上所喊出的“明牌”！
進一步的，房仲業還造冊列本的以供全民一體遵行。
至於成交價和“明牌”之間所必然存在的差異，這個差異，別說是房仲業者了，連你我都可以幫忙列舉一籮筐子的理由出來。
唯一無需辯論的事實只有一個：“仲介費用屬于買賣的成本，而在今天的房地產市場下，買賣標的物的本身，不會因為轉手而對仲介費產生補償性的“增值”。”
夸大一點的來說明這個觀點：
假定一棟房屋隔年轉手二次，那麼第二個承受的買方所支付的買價與第一個賣主所納入口袋的鈔票，這二者之間因為仲介費的“成本”產生的數字差額，如果這也算是“增值”，那麼這個增值要算買賣雙方中誰的“獲利”？
反過來說，如果這個數字差額是零，也就是說所反映的是市場交易的價格沒有變動，那麼仲介口袋裡的錢又是誰貢獻的？
在政府認可，而更是市場規則的仲介條款裡，買賣雙方在一次交易完成時，二者共需給付交易價6％的仲介費用。從第一個賣方到第一個買方之間的交易完成時，標的物的價格是從100％成長到106％，然後當第一個買方轉手扮演為賣方時，標的物在第二個買方手中交易完成後的最終價格是：106％*106％＝112.36％
從100％到112.36％，這個冒出來的12.36％算是“增值”嗎？
所以，“交互前進”，只有在運用并符合這個軍事術語的市場下，買賣、仲介及行情的各方才能維持平衡。
只是今天的市場，只能說它是用“喊”出來的，否則除了地皮費以外，臺北蓋一棟大樓的“建築”單價可以是其它地方的5～10倍，理由怎麼譑？也難怪連銀行都說”每坪喊價150萬的豪宅不貸款。“
所以120萬空屋，怎樣？ 等政府嗎？
不必了，“等市場”，這是唯一“合理性”但“等不到”的答案。
理由很明白的，在政策下眼前這麼熱鬧的房仲業大聲抱怨，而後衍生的究竟會是房仲業建議業主的“降價”行動，或者是市場本身因為政策互動而反映降價？
都不會！因為隱藏在“各方”心底的高房價原因，才是這個問題的答案，而不是看新聞來給答案！
當建商不在乎預售玩個一年，開工大典時的實質銷售率低於二成的現實；也同樣的不在乎地下室工程就可以搞個2年才開始平地起高樓的這種進度，當這樣的銷售和進度所背負的利息都不在建設公司的眼裡時，那麼相比於高鐵高票價，依然因為高利息和低運量而向政府求救，所存在於預售屋中的叫價虛偽也就不必刻意去描繪了；再加以銀行的資金浮濫到無處可去，而“新建築的抵押價值”要遠高於一切有價商品，那麼只要有人想的到不必掏口袋的利息來源，高房價也就是簡單不破的“成長事實”。
而領導這一切的則是“臺灣股市與海外獲利”的互動，加以“有樣學樣”下那種肯德基的“老二主義”模式，房地產市場的價格就必然有峙無恐的要居高不下。
所以……..120萬空屋？
既然預售屋都還連年看漲的，房仲業更從來沒人看衰，那麼一片榮景在前，有什麼好急的！
“至於泡沫”？
你在說什麼？
兇宅？
風水？
什麼是兇宅？
什麼是風水？
這是在散播和助長什麼樣的思維？
如果它是有憑有據的事理，說的人就應該理直氣壯的表示對所說的負責，就如同醫生的診斷，但如果堅持只是“信者恒信，不信者恒不信”的堅持“僅供參考”，那麼何必聳動聽聞的公開在媒體上當同國是宣言。
一個正規經營的百年事業，或許“社會責任”也應該與他“童叟無欺”的招牌一樣的放在心中的同等位置？
.
|
120萬空屋裡的建築與房仲業
