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台灣房價將崩跌?房市泡沫化誰之過?
2016/03/12 04:05
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無論是看官方實價登錄數據或民間仲介業者的房價指數變化,大概都已可確立,台灣房市目前確已步入價格修正期;不過對於修正期和修正幅度,產學看法還是有不小差異。大概產學之間唯一共識是,修正期長度得看經濟何時復甦,及復甦力道而定。
然而,對照中央大學CCI(消費者信心指數),恐怕修正期會拉很長;因為該調查之總體信心指數已連續第九個月下降,主持該調查之中大台經中心主任吳大任更直言,短期內很難看到房價反轉。更值得注意的是,當中代表購買不動產信心的耐久財指數,已連續兩個月分數低於100分(100分以上是絕對樂觀,以下為絕對悲觀)。
吳大任分析,近年房市買氣下滑,但供給量持續擴增、形成龐大賣壓,因此未來新政府必須審慎處理相關問題,否則不排除房價在短期內出現崩跌兩成以上之硬著陸情況,屆時對金融市場穩定將產生重大負面影響。
學界看壞未來房市,這不是新聞;但說房價短期恐崩跌兩成並硬著陸,這就相當刺耳了。但令人玩味的是,過去CCI數字起起落落,但耐久財指數卻總能維持在100分以上;就算央行祭出多次信用管制,馬政府祭出奢侈稅,去年初財政部房地合一初推,屢屢造成買氣下滑、投資客退場,該指數也都還維持100分以上。
但奧妙的是,自國民黨去年總統大選選情告急後,該項數據便急轉直下,近兩月更神奇地直接下落到100分以下之絕對悲觀水平。然而住展房屋網企研室需指出,市場買氣下滑,消費者開始看跌房價,早在去年初,甚至前年就發生;對照之下,中大CCI耐久財指數的變化,確實耐人尋味。
當然,中大對房市的看法也不能完全說是錯。但住展房屋網企研室必須說,台灣房市走到今天這樣的地步,除了歐美QE輸出通膨外,馬政府一連串錯誤決策,仍是難辭其咎。
就拿觀光來說,高度倚賴陸客,又過度迷信人次數據,結果大陸觀光客增加了,但國內相關產業並未真正受惠,更因為陸客水平參差不齊,造成其他國家旅客量縮減,某個角度適得其反。把雞蛋放在同一個(中國)籠子裡,本來就易造成風險。
同理,本地產業投資環境惡劣無改善之下,冒然開放海外資金回流,結果多數游資都往房市灌,當然製造風險、吹起愈來愈大的泡沫。所幸央行過去四波信用管制,已未雨綢繆,替金融機構築起防火牆;去年八月開始鬆綁信用管制,某種程度也是希望房價下修速度可稍放緩、避免硬著陸,加上兩次降息雖非直接有利房市買氣,但也有導引房市軟著陸的意圖在內。
當然,如今木已成舟,但亡羊補牢為時不晚。新政府上任後,仍必須從總體產業面下手,讓游資有更多管道可走,並提振消費信心及能力,房市泡沫才能夠慢慢縮小,讓市場供需機制真能發揮調節作用。

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