屏東長治土地貸款大型房企看多後市土地儲備平均可消化7.4年 - gloverb1sxo7 的部落格

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屏東長治土地貸款大型房企看多後市土地儲備平均可消化7.4年

2016/08/21 01:08

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● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

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＊建蔽率：

建蔽率乃指一塊建築基地內，其建築物之最大水平投影面積（即建築面積）占基地面積之比例。建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，建蔽率小空地面積大，建蔽率大空地面積小。
例：基地面積 100坪，建蔽率為 60%，則建築面積為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立，旨在規定建地必須留有空地，以維持環境品質。

＊容積率：

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物。簡言之即建坪與地坪之比。
例：基地面積 100坪，容積率為 225%，則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的：

１　有效控制都市建築物之密度及人口分佈

２　增加建築物造型的彈性，使都市景觀豐富有趣

３　改善建築基地的實質環境品質，增加空地的有效性

＊建蔽率與容積率的關係：

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度；建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上，相同的容積率可以有不同的建蔽率，例如在100坪的地基上，限制容積率為180%，設計師卻可以有不同的設計，如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪，則其建蔽率為20%，容積率為180%，或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪，則其建蔽率為30%，容積率亦為180%，或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪，則其建蔽率為60%，容積率亦為180%。

＊建蔽率屬平面管制，容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，比率愈低則留下的空地愈大。
例如：100坪基地上房屋的投影面積為20坪，則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大，建蔽率大空地面積小。
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＊【台灣　都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外，不在此限：

內容來自sina新聞

大型房企看多後市土地儲備平均可消化7.4年

融創中國在拿下北京農展館地王以及亦莊地王之後，股價分別跌瞭6%。融創中國董事長張宏斌認為，這是由於資本市場對這兩塊地不夠瞭解，所以才缺乏信心。張宏斌試圖通過各種方式向外界說明，融創中國今年所購地塊並不貴。

看多後市的絕不止融創一傢。本報記者根據CRIC提供的數據統計發現，包括萬科、保利、招商等14傢房企在內，以標桿房企當前月均銷售面積靜態計算，房企當前土地儲備平均消化周期在7.36年。從歷史周期來看，該數字處於相對平穩狀態。

也就是說，當前一線城市頻繁傳遞的供求失衡的信號，實際情況可能並沒有那麼嚴重。

補庫存戰略

在房企這一輪急補庫存的過程中，融創中國表現尤為迅猛，以至於輿論再次將"激進"一詞送給瞭老孫。

據融創中國內部數據顯示，該公司當前的土地儲備為1876萬平方米，近一年的月均銷售面積(含合約)為19.7萬平方米。按此計算，融創中國當前土地儲備消化周期為7.9年。

融創中國一位內部人士稱，相比其他年銷售額500億的公司，融創中國的土地儲備屬於短板，一些區域公司如果再不補充土地就要面臨"斷頓"的風險。近3個月在土地市場急補庫存的戰略，使得這一弱勢得以補足。

除瞭融創中國，記者統計發現，以當前房企月均銷售面積計算，隻有萬科、綠地等企業土地儲備消化周期過快，約在3.6年左右，其餘房企土地儲備較足。當前房企土地儲備最為充分的為雅居樂，消化周期高達15.42年。這僅是依據靜態數據計算。

同策咨詢研究部總監張宏偉分析稱，龍頭企業都有自己的土地儲備指標，如果低於某個紅線，就要趕緊拿地補充土地儲備。比如，萬科這幾年的土地儲備基本上可以供它賣3.5-4年左右。高雄房屋信貸轉貸利率多少免費諮詢試算

億翰智庫董事長陳嘯天發現，這一輪房企買地屬於匆忙補庫存的戰略。這是一種慣性補庫存方式。常態情況下，房企新增土地儲備會占到銷售的30%，但今年很多企業甚至占比達到50%。陳嘯天認為，這主要是由於調控周期所致。

如何汽車貸款不求人不被騙

東方證券研究報告顯示，從存貨去化周期看("扣除預收款成本後的存貨絕對值"與"當季度銷售商品、提供勞務收到的現金的成本"的比值)，開發企業整體真實存貨需要10.2個季度消化，處於歷史高水平，較12年底時上升瞭1.5個季度。其中，招保萬金存貨去化周期為8.4個季度，周轉明顯快於非招保萬金的 11.6個季度。

房企看多後市

孫宏斌為瞭證明自己對市場判斷的正確，於9月19日至10月2日期間，連續8次增持融創中國共計1975.6萬股。但這也並沒有改變融創中國股價低迷的狀態。

聯昌國際證券香港有限公司副總裁胡繼中在接受記者采訪時稱，近期融創股價表現一般，仍然還是拿地問題。融創中國的策略是集中在一二線城市重點城市拿優質地塊，做精品住宅。今年拿的某些地塊確實偏貴，但整個一二線城市的地價比房價上升快，這是整個行業面臨的普遍難題，也就是如何保持毛利率的問題。投資者有些擔心是正常的。過去也有開發商在一線城市拿地王，導致資金鏈偏緊和發展放緩。但另外一方面，融創做得比較好的是銷售保持高速增長的態勢，和綠城的合作是優勢互補，而且公司資產周轉確實挺快。

整體上，房企在急補庫存的同時，地產股股價卻持續低迷。

東方證券分析師楊國華認為，9月樓市成交量繼續回升，但房價也出現加速上行，市場對調控加碼的擔憂勝過成交量改善的利好，所以地產基本面保持強勁，但地產股股價卻持續低迷。要打破這種背離，需要"政策清晰化"，它可能來自於房地產政策的落地(包括房地產行業長效機制方案)，也有可能來自"市場自然降溫導致政策調控預期淡化"。

陳嘯天認為，從房企這一輪急補庫存來看，2015年供求關系將達到相對平衡。屆時，政策可能會放開限購以及限價。這也是房企看多後市的原因。

但實際上，從政策層面來看，隨著房價高漲，多個城市完成調控目標無望，調控加碼的可能性越來越大。21世紀不動產市場總監桑豫峰就表示，十八屆三中全會後，部分城市有可能繼續收緊調控，以遏制房價過快上漲的勢頭，但此前會有一段短暫的觀望期。而房地產根本問題的解決則有賴於房地產制度的根本改革，包括房地產長效機制的建立。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-10-24/08182464525.shtml

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