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買地自建的步驟、費用
2011/03/05 10:44
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買地自建的步驟(很詳細)

自地自建的步驟

建築設計--請領建築執照--營建工程(建築師監造)--請領使用執照--室內裝修--完工搞定

建築設計階段--委託建築師事務所進行規劃設計:

1.基本資料調查--土地登記簿謄本、地籍圖、當地都市計畫....

2.業主需求探討--空間需求、預算評估

3.建築法規檢討--檢討土地使用分區(建蔽率、容積率)、建築管理相關法規

4.建築初步設計--繪製平面、立面、剖面圖,討論溝通

5.建築細部設計--建築定案(空間使用、外觀、量體、材料、設備),複委託水電、結構技師,

6.繪製建築執照圖、發包圖

7.營造預算編列--製作初步預算,包含結構體、建築材料、設備

營建成本(鋼筋、模板、混凝土、砂,單價各不同)各縣市略有出入,並因結構形式(如加強磚造、鋼筋混凝土、輕鋼構建築)、材料等級、設備等級不同,總成本亦不同。

一般粗抓透天厝,每坪約6.5萬~7萬。

8.業主需求與預算符合,準備發包及請領建築執照。

建築執照申請階段--委託建築師事務所辦理

1.拆除執照申請(一般併建造執照申請)

2.建造執照申請

書圖文件--申請書、委託書、土地使用權同意書(若起照人同土地所有權人則免)、建築師簽證、建築線指示圖、土地登記簿謄本、建物謄本(若無舊建物則免)、地籍圖、其他文件、建築執照圖

3.建築執照審查--

審查單位--各縣市政府建築管理課

協審單位--各縣市建築師公會

繳交規費--依各縣政府規定

4.審查通過後,領得建造執照

5.水、電、消防、電信審查(一般稱之為四大管線)

6.四大管線審查通過,申報開工

營建工程階段--發包給合格營造廠施工,建築師監造

1.尋找優良、信譽佳之營造廠(透過建築師、公會推薦,或親友推薦),建議參觀各家營造廠完工案例,確認施工品質優良者。

2.營造廠依據建築師發包圖說、標單報價

3.議價(討價還價)後營造廠得標,並要求其按圖施工

4.施工期間建築師按圖監造

5.施工期間配合建管單位勘驗

6.施工期限--依各縣市政府建築管理自治條例規定辦理

--一般以三個月為基準,每層樓二個月

3+3x2=9,一般都可以提前完工。

7.完工驗收(同時請領使用執照)

8.缺失改善,複驗通過後工程完工。

請領使用執照階段--委託建築師事務所或營造廠辦理

1.繪製竣工圖

2.備齊書圖文件

3.審查單位--各縣市使用管理課

4.審查通過後,領得使用執照

5.申請水電、門牌保存登記

6.建築物可合法使用

室內裝修階段--

可併建築設計一同委託建築師事務所設計,或另委託室內裝修公司設計施工程序略同建築、營造流程,室內裝修審查一般都不送(因為很麻煩,材料利用受限)

1.設計階段--室內裝修平面圖、立面圖、天花圖、空調圖、細部大樣圖.........,製作預算書

2.議價階段--依據室內裝修圖、預算書發包議價(可委託室內裝修公司施工或另外發包)

3.施工階段--可委託室內設計公司監工或自行監工

4.完工驗收,缺失改善,複驗通過後完工

5.家具、傢飾、電器選購

6.準備搬家,一切搞定

一般費用

1.建築設計(一般重點監造,不派員駐地)--依法定工程造價x7~10%(可打折,大多抓6%)以80坪 計--5000x80坪x3.3m2x0.06=80,000

2.建築規費--幾千元

3.營造費用--80坪x6萬/坪=480萬

4.其他規費--代書費、規費......

5.室內設計費--一設計師名氣、設計內容不定(2800~10000元/坪)

80坪x2800=224,000

6.室內裝修費--依室內設計內容,新成屋2~5萬不定

80x2萬/坪=160萬

房屋翻修或是重建的問題

1. 包括鋼筋水泥重頭來過

這樣算是重建還是裝修?合法嗎?

ANS:

都市更新才有所謂重建的用語,依建築管理的認定上述行為應為新建。

建築法第九條 本法所稱建造,係指左列行為:

一、新建:為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。

二、增建:於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者,應視為新建。

三、改建:將建築物之一部份拆除,於原建築基地範圍內改造,而不增高或擴大面積者。

四、修建:建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂、其中任何一種有過半之修理或變更者。

建築法全文----

http://www.cpami.gov.tw/lawdata/l1_detail.php?blano=146

2. 需要申請一堆有沒有的嗎?還是請設計師加建築工自己幹就成?

ANS:

依法要申請建築執照,包括拆除執照、建造執照、使用執照,須委託建築師辦理。如何辦理,可參考我之前的回答(自地自建的步驟)

三、擅自拆除者,處一萬元以下罰鍰,並勒令停止拆除補辦手續。

3. 如果是拋棄舊建築,重建一間新建築,容積率是用舊的計算還是要用現行法規計算.... (是不是用現行法規計算很划不來,所以很多老房子都是翻修的,而不願意重建?)

ANS:

是的,必須依照現行法規來檢討"土地使用"、"建築管理"等等。

    簡單的說,舊法規是以"建蔽率"(面積)、建築高度來設限,現行的法規是以"容積率"(體積)來控制都市建築的量及都市景觀。

    一般來說,現行法規比較嚴格,規定比較多,能建築的樓地板面積可能比較少,在實施容積管制前,營建業界有一波搶建風潮。

4. 自建 一坪 約多少錢?

ANS:

    建築設計監造費依法定工程造價(RC造以5000元/M2)x7~10%(可打折,大多抓6%)來計價,若以70坪 計--5000x70x3.3x0.06=約70000

包含建築設計、重點監造(不派員駐地)、請領建築執照工作。

 

5. 如果按照現行法規可以蓋出地坪幾坪幾樓的房子?

ANS:

    要看您基地的條件,如基地面積、面臨道路寬度、退縮規定等等限制,及相關法規的規定來檢討,可委託建築師評估及計算。

    如果以台北市住三,容積率225%,高度、退縮等等規定可完全利用來算,包含免計容積部分,約可建築  28x2.25x1.125(陽台免計容積)=約71坪 ,不含地下室約可蓋5樓

6. 容積率是哪個天才想出來的 --- 這樣誰要翻修老舊建築物?

ANS:

    容積管制的作法主要在改善都市環境、景觀,在舊法規的限制下,建築物都把基地蓋的滿滿的,左鄰右舍蓋的一樣高,防火、通風採光及都市景觀都不好、缺乏變化。

    實施容積管制之後,整體都市景觀會傾向多變化,都市物理環境會改善,防火避難、救災機能也會增加,是進步都市的表徵。

    老舊建築物的重建,有都市更新獎勵、停車獎勵、開放空間獎勵、容積移轉等等的獎勵措施,就是在鼓勵舊市區更新重建,改善都市環境及公共安全、公共衛生。

文章來自:http://tw.myblog.yahoo.com/szuchu-yeh/article?mid=11434&prev=11435&next=11381&l=f&fid=81



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