看好總統選後兩岸關係將有更良性的發展，自農曆年後蜂擁而來的港資頻探詢北市的豪宅、商辦及店面，尤其許多辦公商圈最近可明顯看到仲介業者與廣東腔國語的香港人介紹辦公大樓。港資來台投資商辦，已擺脫過去只聞樓梯響的市場消息面，而正式進軍北市的商辦投資市場。信義商仲執行協理林彥宏表示，就租金報酬率而言，台北市的辦公產品在亞洲主要城市中並不引人注目，但若與十年期公債利率相比，北市辦公大樓則有兩個百分點的收益利差，對國際投資者而言相當具有吸引力。 

信義商仲觀察，今年農曆年後，商辦市場買氣明顯升溫，除了本土企業或投資者之外，外資以及新加入的港資也來尋寶，愈接近總統大選，投資商辦的買方出手就愈迅速，去年買方普遍認為價格偏高的產品，今年三月則以同樣價格迅速成交，其中又以A級以上的商辦大樓，由於市場上流通量稀少，更是許多買方爭相出價的標的。 

撇開對三通後房市看漲的預期心理不談，若從兩岸三地之辦公室投資現況來觀察，不難發現此波吸引外資及港資來台之主要因素為何？信義商仲林彥宏副總表示，一般談論商用不動產，觀察的重點為持有標的物之期中收益，以及最後處分標的之獲利。然而不論從哪一個角度來看，北市商辦的確充滿了十足的吸引力。 

首先從辦公室租金來看，台北市平均A級辦公室租金約為2,117元，但不論是北京的3,119元或是上海的3,889元，與台北相比達到 1.5∼1.8倍的水準；租金水平更高的香港則達到9,293元，約是台北的4.3倍，東京11,986元更高達台北的5.6倍，但若比較各國的國民所得水準，並沒有這麼大的差距，由此看來台北的辦公市場未來租金仍有很大的成長空間，相對而言，售價也能隨著租金而水漲船高。 

而從空置率來看，由於東京、香港、上海皆是辦公室供不應求的黃金地點，因此空置率大約在2％上下的水準，而北京則由於近年時值2008年舉辦奧運，故大興土木興建不少辦公室，空置率略微高漲，達到14.1％的水平，但台北卻因新增供給量萎縮，空置率來到6.7％水準，並逐年下修，至2009年底，市場上新增供給坪數預估僅有五萬坪，因此台北的辦公市場在供需上屬於穩健成長。

另一方面，若從持有辦公室的收益率來看，台北目前毛收益率約在4.5％水準，雖與上海的7％及北京的8.5％相比，不算最高，但仍高於東京的3.5％與香港的3.42％，尤其香港及上海的辦公室由於去年售價漲幅較大，因此收益率不斷下修。但若對照各國的十年期公債利率相比，台北的租金收益就佔了很明顯的優勢，因為若以收益率扣除十年期公債利率來比較兩岸三地的租金報酬率，台北達到兩個百分比的正利差，在這五個城市僅落後於北京的 2.78％，但北京的空置率則明顯高於台北，達到14.1％的高空置率水平，因此以相對收益而言，台北辦公產品在兩岸三地中表現不俗。對國際資金來說，實具有高度的吸引力。 

林彥宏進一步分析，去年北市大型商辦交易雖創歷年新高，但對於這些外資而言，北市的大型個案太少，不能滿足他們的資金部位。而一般單層單戶的辦公室又構不上大型投資機構的最低投資規模，較難獲得外資青睞。但是對港資或回流的台資來說，並不乏個人投資者，因此當前的商辦市場，不論規模大小，都有資金伺機而入。 

有鑑於近年來香港豪宅及辦公樓的高投資價值，同樣的港資來台也是以這兩種產品為首選。不過台北的豪宅目前租賃市場並不成熟，對投資者而言，日後的增值預期就成為投資豪宅的主要收益。至於商辦大樓，除了增值預期之外，尚有穩定的收益，對於精明的香港投資者而言，頗具吸引力。整體而言，台北商辦近年長期被低估的行情，可望在兩岸互動開放後得到解放。以目前台北辦公行情猶低於住宅的全球罕見現象，在這一波大中華資金爭先搶進台北商辦市場後，未來相信將會有另一番新局面。

世界主要城市商辦比一比