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房屋漏水面面觀 (三)發生糾紛的起因
2013/08/10 22:05
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房屋漏水衍生糾紛的原因百百種,但實務上碰到的情況,不外是以下幾類,而且造成糾紛延宕未決的原因,有時是其中一種或數種~同時或先後發生,法蘭客將之整理如下:

一、溝通不良、互動不佳

這是漏水引發糾紛最常碰到的狀況,通常是樓下一發現有漏水時,便以"興師問罪"的態度找樓上屋主理論。理性一點的屋主,會先聽聽樓下住戶說明原委,但如果平時樓上、樓下鄰居間就沒有什麼互動,或是互動關係本就不佳,一旦樓下住戶不分青紅皂白地上樓質問,口氣又不是很好的話,樓上屋主直接關起大門,讓對方吃閉門羹的案例,也是有的。

發現房屋漏水,往往不容易在第一時間找到原因,但有些被害屋主在主觀認知上就先一口咬定是樓上出了問題,這讓樓上的屋主頗不以為然,即便多數漏水的原因最後查證的結果也都與樓上管線破損有關,但在事實真相未明之前,態度不佳再加上不友善的言語,往往未必能得到對方相對善意的回應。

當然~也有不少案例顯示是樓上屋主本身態度出了問題,不能將心比心體會樓下住戶的漏水之苦,表面上說會找人來了解一下,實際上卻毫無作為,敷衍行事的結果,時日一久,漏水問題未見改善,樓下住戶再度上門理論時,難免動氣,出言不遜。

二、漏水原因,責任歸屬不明

如果樓上、樓下的屋主有幸能夠好好溝通,互動情形也還不錯,是否就能快速處理房屋漏水的問題?說實在的~那也未必。由於認知的不同,對於漏水的原因,雙方有可能各執一詞,你說是樓上管線漏水,對方卻說是外牆年久失修的緣故;又或者說是隔壁鄰居的問題或管道間的問題,總之~樓上屋主通常不會一開始就先承認發生漏水是自己屋內的問題。

由於水往低處流的經驗法則,樓下住戶於發現房屋漏水之初,通常僅是基於合理的懷疑,未必有明確的事證資料可以證明是樓上要為此事負責,也讓樓上屋主多了一個藉口或反駁的理由,要樓下住戶先行舉證,才願意配合處理。

但事實上~樓下住戶除了能證明確實受有漏水的損害外,要能證明到漏水的原因是出自樓上的問題,有時並不容易。如果樓下住戶請來了水電師傅抓漏,師傅若要進一步確認漏水的原因,沒有樓上屋主配合勘漏或進行測漏,問題還是可能無解。

就算樓上屋主同意抓漏師傅的請求,配合抓漏,但往往又會質疑對方請來的師傅是否具備專業?有的屋主則會附加「但書」,要求抓漏不能鑽牆鑿壁、不能打洞開挖,否則後果自負。如此一來~再有經驗的抓漏師傅又豈敢為此背書,這種錢~寧可不賺。

三、置之不理

這裡所謂的置之不理,不僅僅是樓上屋主相應不理這麼簡單,有時候樓上屋主(指房屋所有權人)根本就不住在樓上(可能另住他處或因出國等因素),樓上成了空屋;又或者是樓上房屋已出租給房客,房客不願提供房東(屋主)聯絡方式或代為轉達後,房東卻無任何回應,都是法蘭客此處所稱置之不理的情形。

樓上屋主置之不理或樓上房客置身事外的情況,都會讓漏水問題無從處理,最終恐怕只能尋求法律途徑來解決。

四、做法錯誤

深受漏水之苦的住戶如果不能理性面對問題,尋求正常解決的管道,很可能衍生漏水以外的紛爭,橫生枝節,造成鄰居間更大的衝突與對立。

實務上最常見的情況是~不能就事論事,威脅樓上屋主如不儘速修漏,就要告發其房屋有違建之不法,或是揚言舉發其出租的房屋涉嫌逃漏稅之情事。這種你踩我痛處(漏水),我就抓你把柄(違建、逃漏稅)的做法,只會讓問題更難解決,並不足取。

再者~有的苦主會自行研判漏水的原因後,自行到頂樓的水塔去把樓上供水的總開關給關閉,更讓樓上屋主為之氣結!動輒揚言要提告樓下住戶涉嫌妨害自由(刑法第304條有關妨害他人行使權利的強制罪),雖未必能成罪,但雙方結下樑子以後,原來的漏水問題會因此而獲得解決嗎?答案很明顯~當然不會。

此外~房屋漏水是相鄰關係事件中常見的民事糾紛,雙方如果因故未能解決,找管區員警來處理有用嗎?基本上~沒有涉及刑事犯罪的話,管區員警當然不會受理,頂多是到場講幾句公道話,要雙方去調解委員會調解。除非當事人當著警察的面,出言不遜或大打出手,彼此互控妨害名譽或傷害時,只好將雙方帶回派出所依法偵辦。

五、推→拖→賴~三部曲

委屈不能求全,因為樓上屋主的推→拖→賴而不能解決漏水問題的說明,這部分在本系列的第一篇:都會人的惡夢 房屋漏水面面觀 (一)  已經提及,於此不再贅述。

其他比較特殊的情況,還有樓上屋主找人修漏,修是修了,但未對症下藥,導致漏水問題一再反複發生,彼此積怨。也有因為外牆滲漏、頂樓天台防水層或管道間管線因年久失修造成的漏水,因涉及公共設施而必須由社區管理委員會或全體住戶共同解決,有時也會涉及費用分攤或如何施作的問題。

例如:社區管理委員會已查明公共管道間漏水的位置,但必須住戶配合鑿壁開洞工程的進行時,住戶基於私人理由未必願意配合施工,也是有的。

總之~當房屋漏水的問題因存在"人"的因素而未能解決的時候,進一步就要尋求解決之道,這部分~法蘭客將於下一篇再來進一步說明。

 

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迴響(12) :
12樓. 頭痛不已
2017/10/07 12:44
蘭客你好:
請問我家大樓熱水管因有瑕疵,大樓住戶幾乎都裝明管,我家也有裝明管,
而我家樓上最近漏水,有跟他反應過,
他說他家有裝潢不想裝明管,還執意要從樓下往上打樓板,因他說管在中間,
他漏的地方有2間房間,打下去灰塵滿間,要是做不好還要一直打嗎?
我該給他從樓下打嗎?還跟我說要是提告我打不贏他的,請問我該怎麼辦?(jems6510@yahoo.com.tw)(jems6510@yahoo.com.tw)

房屋漏水的糾紛,應先查明漏水的原因為何?如此才能進一步判斷漏水造成的損害應該由誰來負責。

漏水原因的責任歸屬,決定官司的勝敗,官司能否勝訴?取決於原告能否提出有力的證據

依留言所述,對方似乎並不否認有漏水的事實,是否間接承認漏水的責任是樓上屋主本應該負的責任?

只是在修漏方式的議題上,無和你方達成共識?

人性都是自私,對方不希望破壞自家裝潢的想法可以理解,但留言後面又提及你方若提起訴訟,打官司不會贏,這似乎又與前述的情形自相矛盾。所以漏水於因的事實到底如何?有進一步釐清的必要

至於對方另提及施工的方式,是否可行乙節?

這要請專業人士來評估,到底是堆積如山的推託之辭,還是診有如此「兩全齊美」的施工方法?

關於此節,還請另就高明。

如果雙方真的無法協商達成共識,先到當地調解會聲請調解,或是透過法院調解庭試行調解,都是初不可行的法律程序,若調解不成~再提簡易訴訟也不遲。

以上說明~請參酌

法蘭客.有糾紛?找調解會!書介2017/10/10 15:56回覆
11樓.
2017/07/06 08:19

法蘭克 您好:

請問、我們是透過(鄰居-介紹房屋買賣的),由介紹人尋找代書雙方買賣房屋,去年105/10月中左右買賣,然在今年106/7月初,才發現廚房天花板漏水,經找4樓屋主說明原因,4樓屋主說他也不知改怎麼辦?近日幾天我們打算再找4樓屋主討論,如果協商不成我們打算以下面幾項進行,1.(要找調解會)出面。2.可否找幫忙找之前代辦的(代書)尋找前屋主處理呢?  謝謝

(single66kimo@yahoo.com.tw)

透過調解會協調爹般處理房屋漏水糾紛常用的管道,

對屬相鄰關係的漏水事件而言,也較不傷鄰居間的和氣

是否要找前屋主一併出來協調,此部分涉及漏水的時間點,

是否在先前買賣交屋前即已存在?屬據體個案事實判斷問題

因本案點交房屋後到發現漏水問題的期間,有經過半年以上

是否是在買賣房屋時即已存在的瑕疵?可能尚待進一步判斷

調解初期,不妨請代書協助通知前屋主到場,以利釐清事實情況 (若前屋主願意配合到場的話)

以上說明~請參酌

法蘭客.有糾紛?找調解會!書介2017/07/13 21:22回覆
10樓.
2017/05/07 00:45
法蘭克您好 我是老屋舊公寓 房屋是五樓的房子 我居住在三樓.上樓找鄰居協議 因外牆裂縫導至屋內壁癌事宜但樓上鄰居推託遲遲不肯處理 我是有從我家外部做了一些處理但是無救!您有辦法來查看嗎?(A0927026223@GAMIL.COM)

老屋因外牆劣縫造成屋內滲漏水,若屬年久失修的情形而舊公寓沒有設管理委員會,住戶間也沒有另外特別約定的話,依公寓大廈管理條例的相關規定,外牆屬於共同壁,如有修繕之必要,應由全體區分所有權人共同負擔修繕之責。

因此~外牆龜裂衍生漏水或壁癌的問題,你光是要求樓上住戶配合解決的做法,可能不是正確解決問題的方式,建議本案應聯絡全體住戶共同協商解決。

此外~本人並非抓漏專家,也不會為任何個案提供具體服務,所以不會到您住處查勘,敬請諒察是禱!

若住戶彼此間協商有困難,建議您就近向住居地的公所調解委員會聲請調解,由調解會來協助解決您所面臨的問題,才是正確的法律途徑。

以上說明~請參酌

法蘭客.有糾紛?找調解會!書介2017/05/10 15:20回覆
9樓. Joan
2016/09/22 10:11

法蘭客先生您好!

經爬文得知,如果調解不成立,不一定要上法院。我們是調解的申請人,也是房屋漏水案件的"苦主"。如果調解過程中對方態度差,又不願意負任何責任,我是不是可以要求調解不成立(因為我認為我們只是"認賠殺出")?這樣是不是可以保留未來提告的權益?在法律上我們需要負什麼責任嗎?我將我們的情況簡述如下,您若有時間請幫忙評估,感激不盡!!

我們家樓上新住戶一年前重新翻修,該戶浴室施工期間將我們的浴室天花板穿破了一個洞,且未主動告知。今年六月底我們的浴室天花板開始出現漏水情形,對方聲稱已重做了浴室地板的防水,但其實是在已完成的地磚上施作,漏水情形亦未完全改善。在對方不願繼續處理與溝通的情況下,我們只好申請調解。調解過程中對方依然堅稱是我們的問題,不願出錢,也不願開繕門讓我們出錢請師傅維修,只願意幫我們聯絡當初幫他們整修的承包商來,由我們的天花板施工處理。問題是,我詢問過的水電師傅都說漏水問題一定要由樓上施工解決。如果就這樣和解了,即便在和解書中白紙黑字聲明未來有問題還是要找他們負責,我的權益依然沒保障,還有可能讓他的承包商把當初施工時造成的損害證據給消滅了。因此,我想在第二次調解時,提出調解不成立,才會想請教您調解不成立的後續處理問題。望您撥冗指點迷津,再次感謝!!

(d908205@gmail.com)

留言謂:經爬文得知,如果調解不成立,不一定要上法院?

A.不知哪篇文章有此句話?

至於房屋漏水事件已經由調解委員會之調解,因雙方意見不一致而調解不成立,你當然可向調解會聲請 "調解不成立證明書",如果漏水問題仍未解決,雙方仍然爭執責任歸屬或對方不配合會勘、修漏之進行時,你也只能另循民事簡易訴訟途徑解決,也就是不得不上法院以求公斷。

通常此類事件並不涉及刑事責任,所以也沒有所謂保不保留未來提告權益的問題,你們既受漏水損害之苦,在法律上便有向應負責任之人請求修繕及賠償的權利,因此也沒有留言所提及的 "需要負什麼責任" 的問題才是。

以上說明~請參酌

法蘭客.有糾紛?找調解會!書介2016/09/23 11:31回覆
8樓. 大頭
2014/01/22 09:40

法蘭克 您好,請問如果我在調解時,提出物之瑕疵擔保責任希望前屋主可以減少价金。那要如何衡量這個價金的數量呢?

我們其實沒有太多要求,專業師傅估出的屋頂修繕費用約20萬,我們希望和前屋主各分攤一半,趕在管委會鋪劣質材料(估價僅3萬)前先自行打底補強。但是上次見面時,前屋主不接受修繕費用這一説法(因在她腦海中堅持管委會修繕責任),所以我如果提出物質瑕疵擔保減少价金(10萬)還可以具體從什麽地方去計算和提出才比較合理,對方比較能夠接受呢(銀行貸款利息?房屋價值減少?)?謝謝!

漏水屋會影響房屋的交易價格,且是否有危及房屋結構安全的疑慮,也是可能的選項之一。

這些是最容易讓人理解,對方也不易反駁的說法及理由。

因為不知道你們雙方就系爭房屋買賣價金與市場行情間的出入,所以也只能依雙方原有交易價格做為請求減少價金的依據。

法蘭客.有糾紛?找調解會!書介2014/01/22 17:19回覆
7樓. 大頭
2014/01/17 16:07

法蘭克謝謝您的建議,我們會先去地方調解委員會申請調解,如果仍無結果,才會進一步進行訴訟的動作。真的十分感謝!祝您周末愉快=)

嗯~賣方搞不清楚狀況還情有可原,仲介沒道理不知何謂物之瑕擔及法效。

請求減少價金是你的權利,就依你所言得程序,能透過調解就先調解唄!

祝  否極泰來

法蘭客.有糾紛?找調解會!書介2014/01/18 00:07回覆
6樓. 大頭
2014/01/16 09:07

所以應該說,頂樓裂縫算公共區域,但是因爲裂縫所以我們家天花板内部漏水並產生壁癌的狀況卻發生在交屋前(但前屋主未告知,合約也勾選無漏水)。但是裝潢包起來我們當時也無從發現。這模糊地帶真的讓我好困擾。

嗯~問題解釋得較清楚了。

就契約買賣關係而言~因物之瑕擔係採無過失責任,故我認為還是有物之瑕疵擔保的適用,可以主張減少買賣價金。

至於頂樓漏水所致之公共領域,未來要請管委會盡力協助全體住戶共同出資解決。至於管委會選擇修繕費用較低價的方式處理,如果你們擔心品質的問題,恐怕也只有再協調、再溝通了。

因為管委會並不是不做,但要做到不漏是法律最低的要求,那要做好到什麼程度?就是雙方必須協商溝通的問題。

以上說明~請參酌。

法蘭客.有糾紛?找調解會!書介2014/01/17 15:08回覆
5樓. 大頭
2014/01/16 09:01

法蘭克 您好,

不好意思,有些重點我在前一次發問沒有解釋清楚。之所以有管委會介入是因爲,我們買的是公寓最高層的一戶,經查看公寓頂樓地面有相應裂縫,應該是造成我們家天花板漏水的最主要原因。

而天花板漏水時間,已經確認是發生在交屋前(中介和前屋主都不否認,但只是稱賣時裝潢還在,所以他們也不知情)。當時天花板有裝潢板包起來,拆掉後才發現很長的漏水痕跡,已經像鐘乳石了。四周也都是壁癌。到頂樓察看,發現有相應裂痕。

管委會已經答應修,但是說只願意用最便宜的PU(因爲同層有其他鄰居也漏水已久,必須一起施做,管委會經費不夠所以我們無法挑選廠商)。但我們不希望欺騙下一個賣家,所以想先自己補強修得比較好再出售。

因此,前屋主堅稱她從來沒拆掉過裝潢,所以即便是發生在交屋前,她也不知道(被遮蓋)。而且頂樓問題管委會也已經答應負責。所以她不會出任何錢,還告知說如果我們堅持她需要負責,可以發存證信函,也可以去法院,讓法官評評理。 

我們本無意訴訟,只想和她好好談,看是否能減少一些價金(因物之瑕疵),我們再自己補些錢,用稍微好一點的材料來補強頂樓地面和漏水處。但是現在看來,她只給我提出訴訟和不提出訴訟兩個選擇。

大概情況如上,請指教。真的謝謝您了~

4樓. 大頭
2014/01/15 15:51

法蘭克您好,

最近我們購入了一戶頂樓公寓,交屋時因天花板有隔板包住,無法看出漏水。合約上勾選無漏水。但幾個月後拆掉隔板發現臥室及客廳均有長裂痕,持續漏雨滴水,墻面也多處嚴重壁癌。我們請兩家有統編的正規防水廠商估價(5年保固)。希望可以和前屋主談談是否能夠共同分擔修繕款項。但前屋主堅稱他出售物件時並不知房子有漏水,更何況頂樓屬於公共空間,頂樓裂縫導致天花板漏水,管委會應全權負責。

隨後在前屋主對管委會的不斷強大施壓下,管委會提出要幫我們進行内部打針注射方式之維修或者使用PU便宜材質做頂樓防水。 但我擔心日後我們售屋時必定會再出同樣問題,我們要如何面對下一任屋主所提出的質疑呢?

請問現在如果管委會堅持要按照他們的方式隨隨便便便宜維修,而前屋主則說她一分錢都不會再多出也不怕我們提出訴訟。這樣真的是合理的嗎?我有點分辨不清楚管委會和前屋主責任區分這個模糊地帶。如果我們再去調解委員會進行調解或者提出法律訴訟,有立場向前屋主求償一些錢來貼補自行修屋嗎?可以請您給我們一些建議嗎?

PS 真的很感謝您的法律保護誰這本書,讓我們這些不懂具體法律條文的人,也可以了解處理得正確流程。真的很謝謝您的幫忙!祝愉快~

你的問題為什麼管理委員會要協助處理?是公的原因造成漏水?還是私的原因造成漏水?

前屋主要不要依物之瑕疵負擔保之責或給付不完全的債務不履行責任,前提必須是房屋漏水的瑕疵在交屋前就已發生。

所以責任歸屬在誰?既要看漏水所在(這是決定公或私的部分),也要看發生的時間點在何時而定(交屋時點是關鍵)。

一般私的漏水,亦即住戶間的管線漏水,管理委員會並不會介入,你的問題又顯示管委會有介入要協助維修的情形?我不太能理解。

請你依上述我的說明~把漏水的問題再釐清,才有可能進一步判斷誰該對漏水造成損害的結果負責。

法蘭客.有糾紛?找調解會!書介2014/01/16 00:20回覆
3樓. 陳袖瑾
2013/10/03 00:15

如果自己的樓層可以解決,那是最好的啦,重點是不能治根本的問題?過了幾年不是要重來一次嗎?目前他們要我舉證說是他們家哪一根水管造成漏水?我真不知該怎麼辦,重點是他們有修繕過了?

 

(a27403048@yahoo.com.tw)

實務上~舉證的問題通常是到了法院以後才會碰到的事。

也就是說~樓下認為是你樓上的問題造成的,樓上要人家舉證,那前提要先確認的是~

樓上的人願意配合讓抓漏師傅到樓上的家裡去進行會勘或測漏嗎?

要人家舉證也要配合容許樓下的人找專業的師傅去查看才有辦法舉證嘛!否則~一定是打官司之後,法院裁定找第三公正單位去進行鑑定。

在未訴訟前,一般都是請雙方各自找自己信得過的師傅,在指定的時間共同進行會勘測漏,來判斷漏水的問題出在哪?不是空口要人家舉證,如果真的舉證了,樓上又不配合修漏,還不是白舉證?

就算修過了~也要看漏水的地方和修過的地方是不是同一個原因造成的,這些也不是樓上一句"修過了",就可以免責。

 

法蘭客.有糾紛?找調解會!書介2013/10/03 21:00回覆