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租賃糾紛類型及案例探討系列【時機歹歹,房客拖欠房租,房東要如何處理?】
2009/11/15 00:57
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時機歹歹,房客拖欠房租,房東要如何處理?

張三將自有一樓店面出租給李四經營餐飲小吃,雙方訂有書面租約,租期3年,月租金3萬元,約定每個月5號繳租。

訂約時,李四有給兩個月的押金,但雙方租約沒有經過法院公證。兩個月後,李四按月該付的租金,常常要拖上個十天、半個月。張三屢次電話催討,李四就以經濟不景氣,店面收入不佳為由,要張三以押金來抵繳房租。

張三雖勉強同意,但押金很快就扣完了,房客仍然拖欠房租,且又不願搬遷,當初簽約租期3年,現在一年沒過完就收不到房租,房東該怎麼辦?

【具體做法】

步驟1

欠繳租金是租賃糾紛中最常碰到的狀況,不管是什麼原因,建議房東先以存證信函催告,請求房客在限期內繳付積欠的所有房租,最好也一併將終止租約並請求遷讓房屋之預告聲明納入,省卻再發存證信函之不便,以爭取時效。存證信函催告給付租金的寫法如下:

台端向本人承租○○市○○路○段○巷○號○樓之店面,租期自民國(下同) ○○年○○月○○日起至○○年○○月○○日止,租金每月○○元整,須於每月○日前支付,此有租賃契約為證。因台端自○○年○○月○○日起已積欠○個月租金未給付,所欠租金以押金扣抵後,亦已超過二個月應納租金金額,爰依民法第440條規定,請台端於文到後○日內給付所欠之○個月租金共○○元整。如逾期仍未給付,本人將循法律途徑請求台端清償所欠租金,並以本函為終止租約之意思表示,不另通知,請台端搬遷返還上開房屋於本人。為免訟累,希請配合照辦。

存證信函格式,請上中華郵政全球資訊網,網址:

http://www.post.gov.tw/post/index.jsp  

接著再點選→便民服務→下載專區→【存證信函格式】即可下載。

步驟2

如果房客置之不理,或請求延緩給付的期限,但房東不同意時,房東可以透過兩種方式解決:

(1)調解程序

利用設置在鄉、鎮、市公所的調解委員會或法院的調解庭,來取得具有執行名義的調解書;但當事人向法院提出調解的聲請,須另繳調解費用(向鄉、鎮、市公所的調解委員會聲請調解,原則上不收任何費用)。有關調解的聲請,請讀者參閱部落格「聲請調解」系列文章的介紹。

利用調解程序來解決紛爭的前提,必須雙方有意願坐下來談,如果一方不到場調解或調解無法達成共識,導致調解不成立,還是要另謀其他法律途徑解決。

(2)向法院聲請發給支付命令

支付命令送達債務人(即欠租的房客)並經過20日的法定不變期間後,房東可以支付命令連同支付命令確定證明書,作為「執行名義」,要求房客履行繳清房租的義務。有關支付命令的聲請,請讀者參閱部落格「支付命令」系列文章的介紹。

利用調解程序來解決紛爭的前提,必須雙方有意願坐下來談,如果一方不到場調解或調解無法達成共識,導致調解不成立,還是要另謀其他法律途徑解決。

強制執行法第4條(第1項):

強制執行,依左列執行名義為之:

一 確定之終局判決。

二 假扣押、假處分、假執行之裁判及其他依民事訴訟法得為強制執行之裁判。

三 依民事訴訟法成立之和解或調解。

四 依公證法規定得為強制執行之公證書。

五 抵押權人或質權人,為拍賣抵押物或質物之聲請,經法院為許可強制執行之裁定者。

六 其他依法律之規定,得為強制執行名義者。

步驟3

有了執行名義,如果房客還是不履行給付租金的義務,那麼房東便可以拿法院核定的調解書或支付命令(連同支付命令確定證明書),先到稅捐機關申請查閱房客名下的財產狀況(目前申請的規費是新台幣1,000

原則上,債權人(此處指房東)要向查報到的債務人(此處指房客)財產(包括動產與不動產)所在地的地方法院民事執行處聲請強制執行。

強制執行法第7條(第1項):

強制執行由應執行之標的物所在地或應為執行行為地之法院管轄。

若租約曾經公證,則上述步驟2的程序即可省略。只要完成步驟1,以「公證書」作為執行名義,直接跳到步驟3的程序即可。

如何辦理租約公證?請讀者點選下列連結,參閱相關文章說明:

http://blog.udn.com/frankbetty/3441861

若租賃契約屬於定期租約,按民法的規定,房客積欠的租金必須達過兩個月以上金額,並經催告而不繳納時,房東才可以終止租約,要求房客限期返還房屋。

民法第440條:

承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。

租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。

租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。

若債務人名下沒有財產可供強制執行或查報沒有結果,房東只好向法院聲請發給債權憑證,以便保留將來當債務人有財產時,再次聲請強制執行的依據。

強制執行法第27條:

債務人無財產可供強制執行,或雖有財產經強制執行後所得之數額仍不足清償債務時,執行法院應命債權人於一個月內查報債務人財產。債權人到期不為報告或查報無財產者,應發給憑證,交債權人收執,載明俟發見有財產時,再予強制執行。

債權人聲請執行,而陳明債務人現無財產可供執行者,執行法院得逕行發給憑證。

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迴響(10) :
10樓. amy
2017/08/29 14:05
您好:
請問房客從5月承租房子至今8月底只付了1000塊租金,經多月催討,才又付了9900元租金,
房客總是聯絡不到人,也似乎沒有穩定收入,
因為不想要繼續租給他了,
請問
(1)這樣可以寄存證信函催討房租嗎
(2)他的通訊地址就是留承租房子的地址,可是似乎很少回來,請問存證信函是要寄到通訊地址還是戶籍地址還是兩個都寄
(3)存證信函可以自己打然後列印出來去郵局寄出嗎?還是一定要去郵局買用郵局的格式(apshello57@gmail.com)

有欠租金,就可催繳,但租金要積欠達兩期金額的數額才能終止租約要求房客遷讓房屋

建議你有租屋處及戶籍地的兩處地址的話,兩處都寄

對方收不收是另一回事,有寄存證信函催告的事實,將來才有證據提交法院佐證。

存證信函可以下載網路上的範例來寫,不一定要到郵局買。

以上說明~請參酌

法蘭客.有糾紛?找調解會!書介2017/08/31 21:42回覆
9樓. Bjj123
2017/07/21 00:26
請問我的房客於7/17被移民署人員在承租套房內查獲仲介外籍女子在套房內從事性交易,這樣我可以與他終止合約嗎?感謝賜教。

利用租賃房屋從事不法行為,房客會成立違約事由,

房東是可以終止租約並請求房客賠償的。

以上說明~請參酌

法蘭客.有糾紛?找調解會!書介2017/07/26 21:00回覆
8樓. avenger
2016/07/17 17:11

您好: 

       請問如果債務人拒收存證信函時,該如何處理?

另承租人戶籍地址和承租地址不同時,信函該以何處為收件地?      謝謝。

(avenger1957@seed.net.tw)

債務人拒收存證信函時,該如何處理?

A.債務人拒收存證信函,原則上並不影響債權人法律上原得主張之權利,債權人仍可依其原有法律關係循適當之法律途徑 ( ex.調解或訴訟程序 ) 解決。

另承租人戶籍地址和承租地址不同時,信函該以何處為收件地? 

雙方有約定時,依其約定;未約定時,以該收件人(承租人)確能收受信函之地址為主,不能確定何地能收受時,建議兩處地址均予寄發為宜。

以上說明~請參酌

法蘭客.有糾紛?找調解會!書介2016/07/17 23:23回覆
7樓. eclair
2015/10/21 01:15
請問房租是15000+800元管理費,水電瓦斯費另算,房客9月只付了5800,10月未繳租金,請問何時才能寄存證信函呢?(eclair6688@gmail.com)
補充:若你本意是希望催繳租金兼預告終止租約,那你還必須先把鴨金扣抵後,再加計相當兩個月的租金未付的金額時,才有終止租約的權利,於此併予補充說明。 法蘭客.有糾紛?找調解會!書介2015/10/22 20:24回覆

只要有延欠應付租金之事實,隨時都可以存證信函催告房客繳納。

本文章後段是針對惡意不付租金,租約又尚未到期,房東藉存證信函一次通知房客限期繳納所欠租金兼預告租約終止的情形所做的說明

因此~當月該繳的租金,房客到期不付,次日你便有租金給付請求權,要寄存證信函催繳?或是調解?或是訴訟,均無不可。若租約有經公證,甚至還可直接強制執行哩!

以上說明~請參酌

法蘭客.有糾紛?找調解會!書介2015/10/22 20:22回覆
6樓.
2015/07/23 14:43
你好,請問房客欠租2個月,押金未扣完,若支付命令申請成功,但房客還是繼續不繳房租,我就要每次欠租都要從步驟1到步驟3再跑一遍是嗎?

所以是不是忍4個月,因押金2個月,再一起請求房客給付積欠之租金及遷讓房屋的方式較好?

若訴訟一定要到房客戶藉地的法院申請,還是房屋所在地的法院即可辨理?

非常感謝您對我們這些狀況外的善良人的幫助

房客若持續不繳租金,而定期租賃的租期又還未屆至,想一次訴請房客給付租金並要求遷讓租賃房屋,當然要符合法律規定的要件才行。

如留言所述,押金扣抵後累積超過兩期租金不付時,終止權才會產生,且須先行通知(存證信函)房客終止租約請其搬遷未果,再走民事訴訟程序。

如果不希望拖延太久,並避免訟累,也可考慮透過調解程序,看看對方是否願意坐下來談。此時就不一定要按上述法律規定的程序逐步進行不可。

以上說明~請參酌

法蘭客.有糾紛?找調解會!書介2015/07/24 14:20回覆

法蘭客發表部落格法律文章與回覆網友法律問題,純屬個人學以致用及回饋社會的方式

感謝你的支持與肯定

法蘭客.有糾紛?找調解會!書介2015/07/24 14:22回覆

訴訟一定要到房客戶藉地的法院申請,還是房屋所在地的法院即可辨理?
A.除了房客的住居所在地(一般指戶籍地)外,民事訴訟法亦規定契約履行地的法院也可以,也就是租賃房屋所在地的法院也有管轄權。

於此併予指明

法蘭客.有糾紛?找調解會!書介2015/07/24 15:16回覆
5樓. 呂先生
2015/06/30 18:55
請問如果我的房客租金逾期不付,押金也沒繳齊,現在電話不接,直接到現場也閉門不見,確定他們都在家裡,但是就是不開門,我雖然有鑰匙,但是也沒法進去,請問報警並請鎖匠開門可以嗎?或是有什麼建議的方法呢?(sniker100@gmail.com)

房客不繳租金,是民事債務不履行的情況,涉及的是民事糾紛,因此不屬刑事案件,報警沒用,警方也不會受理,更不會陪同你及鎖匠去到住有房客的租屋處開門。

合法的作為是寄發存證信函催告房客限期繳清所欠租金,或是巷法院聲請支付命令,或是透過調解或訴訟的方式請求,才是正確的做法。

相關文章,請參閱本部落格租賃糾紛系列的文章說明。

以上說明~請參酌

法蘭客.有糾紛?找調解會!書介2015/07/03 12:09回覆
4樓. Amber
2015/06/26 10:57

您好,想請問房客以營業不佳為由積欠八個月房租,年長的父親並不知道積欠二個月房租時就可以寄存證信函方式討取租金,上月房客在未告知的情形下偷偷搬離,現在我們聯絡不到人,若現在寄存證信函到承租人身份證上的戶籍地址是否仍有一樣的效力?謝謝。

(yafang760@hotmail.com)

留言敬悉:

房客既已遷出租賃處,建議先將租賃房屋收回;至於所欠租金,建議直接循民事訴訟途徑求償即可,可不必再花錢寄發存證信函。

以上說明,請參酌

法蘭客.有糾紛?找調解會!書介2015/06/26 12:04回覆
3樓.
2015/05/15 01:21
抱歉!我也想請教大家!
如果房客已達三個月沒付租金怎麼辦
前面兩個月想說算了!房客生意不好那就從兩個月押金扣!
結果現在已經第三個月一樣沒給我們回應也沒付租金!
我們可以立馬與他終止合約嗎?
房客當初是跟我們家簽三年合約!這樣終止我們有錯嗎?(lululove0608@yahoo.com)

租金已逾兩期金額未付,定期租賃~房東可寄發存證信函表示終止租約,請房客限期搬遷。

若有租約有公證,逾期不搬者,可聲請法院強制執行,未公證時,則考慮走調解會或法院簡易訴訟程序。

本人其他相關文章有說明,請參閱其他租用糾紛處理系列文章。

祝 否極泰來

法蘭客.有糾紛?找調解會!書介2015/05/15 14:35回覆
2樓.
2014/03/20 08:00
你好:想請問本來租約只有一年,但到期後沒有繼續簽約,但房子仍然要承租約兩年,房客再12月時提出不再租的意思,所以房租於12月就沒有付,因為是每月25號收租,房客於2/25前就將房子鑰匙交出,但也積欠了約一個半月32000的房租和水電費約12000,房子也未整理,但當初有押金70000元,因租約早已到期也沒繼續簽約,所以可以用什麼方式要求房客支付積付的房租和水電費……謝謝(winniechang0824@yahoo.com.tw)

你好~關於你的問題,說明得不是很清楚,你的意思似乎是說,雙方定期租約是訂1年,到期後未再續訂租約,結果是房客又多住1年?

如果是這個意思的話~那你們雙方得租約就變成不定期租賃,基本上~此時房客是可以隨時終止租約的。

只是房客故意不繳後面搬家前的最後一個半月的租金,請房東從押金扣抵的用意極為明顯,雖然這是房東的權利,不是房客的權利,但租賃實務上~有的房客嫌麻煩~確實也會採取這種方式。

你問~可以用什麼方式要求房客支付積付的房租和水電費?

我的建議是~房東不妨先結算房客積欠的租金、水電費及其他相關費用後,看房客押金是否還有剩餘?

如果有剩,就以存證信函告知房客你結算後尚有剩餘的押金餘額,看要如何返還房客,請房客與你聯絡。

如果沒有剩餘,房客還有積欠費用,一樣是以存證信函崔告房客限期繳納,否則就依法求償。

程序上~一般是透過調解或支付命令或小額訴訟途徑解決。

以上說明~請參酌。

法蘭客.有糾紛?找調解會!書介2014/03/20 16:56回覆
1樓. 傻傻
2010/07/31 15:47
如果對方拒收存證呢
請問若承租戶已遲繳4個月房租又悄悄搬離.那屋內的東西該怎麼辦? 我寄了2次存證信函對方都拒收這樣該如何處理? 我的租約是未經公證的所以警方拒絕陪同入內..該怎麼辦?

您好

我的《存證信函系列》文章有提到關於拒收的問題

不過~對方既已欠繳租金並遷離租賃處,

正確的處理程序還是要訴請法院請求房客搬遷並返還租賃物清樔所欠租金

取得法院的確定判決後,再強制執行最為妥當。

法蘭客.有糾紛?找調解會!書介2010/07/31 16:07回覆