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2016/12/30 22:52
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編者按:對於2014年的土地市場,太多的人想問個為什麼,為什麼一夜間滄海桑田,市場轉冷;為什麼一夜間世態炎涼,人心變遷;為什麼一塊土地上混飯吃,長沙武漢數據間相差那麼大;這個世界上太多的為什麼,沒有答案;太多的答案,也沒有為什麼。

內容來自sina新聞

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電影中,逆境總有英雄出,虎背熊腰、鷹視狼顧,在大傢都認命的時候,帶著夾雜著各種動物的形容詞逆天而起。但在長沙的土地市場,這一年,沒有項羽,全是劉邦。所以說電影都是騙人的。



筆者好奇的是,長沙是個生產結構有問題的城市,第二產業與第三產業的結構一直在調整中,在近日與長沙萬科高層的一次交流中,他們一直在吐槽長沙產業稀少,人口吸附能力偏弱土建融新北鶯歌土建融,產業結構失衡,但在從今年土地市場的供應成交情況來看,長沙儼然一個工業大城。那麼這些工業用地究竟是怎麼樣一個套路?位於長沙經開區的德普企業公元,是一個低密度獨棟花園辦公樓和部分商務配套組成的物業,為IT軟件、高新技術、創新創意、外貿金融、醫藥銷售等非生產類企業提供研發、展示、辦公場所。



沒有英雄的土地市場

樓市2014年城市樣本—長沙VS武漢(二)土地篇

既然沒有英雄來拯救地球,那麼過程慘不忍睹,結局慘淡收場是必然的。“今年的土地成交大概在80宗左右,而去年有160多宗”,近日,在長沙新浪樂居總經理辦公室,克而瑞長沙機構總經理潘旭尉在一邊應付著芒果臺的美女記者,一邊忙裡偷閑對筆者丟出瞭這樣的數據。





開發商德普置業之前在長沙開發過托斯卡納、美洲故事等高檔住宅項目,“現在住宅市場存量大,不好賣,好的地塊拿地難,所以去年我們開發瞭現在這個工業地產項目。”項目內部人士如此說道。工業地產項目較住宅項目售價明顯偏低,租金卻在逐年穩步攀升,投資回報率較高,且有物業升值空間,就成本而言,工業項目一般地價隻有商業地價30%左右戴德梁行的分析報告顯示,目前住宅租金回報率為2%,寫字樓為5%,工業廠房則普遍達7%至10%,且租期一般在5至10年,相對穩定。或許工業用地的用途不僅僅是工業。



這是個腰斬的節奏,順而言之,腰斬即死無全屍。乍冷還寒是土地市場的一個印象,這個市場總是高高拋起,低低落下,當大傢都以為快要有點起色的時候,他又狠狠打瞭你一個悶棍。業內人士分析,隨著年底臨近,房地產企業的業績壓力、資金壓力越來越大。開發商在觀望土地市場,在樓市走向尚不明朗的情況下,拿地就會特別慎重,先掌握資金,看市場動向,等待下一輪投資熱潮。

這番話有些專業,說白瞭就是開發商手裡握著大量房源,不敢再買地。“長沙近兩年城市擴張明顯加快,土地供應增速超過需求的增長,致使現在新房存量大增。”長沙融科智地房地產開發有限公司副總經理曾志舜這麼說道。地賣的不好,開發商不會急,急的是政府,政府這兩年賣的地已經可以再蓋兩個長沙,即使這樣,他們依然在謀劃著再開幾個板塊,比如湘江新城,已經開賣在即。



政府大肆賣地的一個影響就是,陽光100國際新城四期現在依然圍著一圈欄桿,裡面長滿瞭荒草,一到夏天,野狗野貓青蛙蛐蛐叫個不停,生態環境良好度直追洋湖濕地,這是他們進入長沙的第十個年頭。現在的圈子裡,大傢都用“忽悠”來形容進入長沙這檔子事。以土地消化周期計算,克而瑞的研究發現,截至10月末,一線城市由於旺盛的市場需求,平均土地消化周期僅為1.05年,其中深圳不足半年,但二三線城市的平均土地消化周期分別為2.19年和2.35年。長沙的地賣到瞭兩年後,房子賣到瞭兩年後,這是何等操蛋的事。在這種情況下,開發商跑都來不及,誰敢竄出來做英雄。時無英雄,終因政府地太多。



工業用地占今年主流



今年一個有趣的現象,自9月以來,長沙已經連續4個月無純住宅用地出讓,而占主流的是工業用地。據長沙克而瑞數據顯示,截止至今日,長沙內六區成交工業用地81宗,成交金額22.27億,樓面均價348.48元每平,而去年成交72宗,成交金額19.2億,樓面均價390.75元每平。



細化到每個月,在長沙8月11宗土地供應中,工業用地占瞭6宗,占比超過50%。9月土地出讓量也以工業用地為主,11月成交的5宗土地,工業用地占瞭4宗,12月被視為土地市場的“翻身仗之月”,供應的18宗土地中,工業用地12宗,占比達七成。

一潰千裡的長沙樣本



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本文導航

  • 長沙VS武漢(二)土地篇
  • 略微冷清的武漢樣本


新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-12-26/15225954143898975922267.shtml
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