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法拍教室 法拍屋之移轉登記
2010/02/16 10:43
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時機歹歹房價卻居高不下,根據統計居住在大台北地區的人要不吃不喝九年才有錢買一間33坪的中古屋,買間新房子更要22.3年以上,買房子似乎成了薪水族遙不可及的夢想。在民生物資樣樣漲只有薪水不漲的現實下,法拍屋市場提供了許多人買房子的另類管道。
撇開海蟑螂強佔勒索、凶宅陰影或前任屋主破壞屋況等情況不談,拍定人欲經由法拍程序買房子,有許多程序須逐一履行,之後才能安心入住。以下僅就一般通常的移轉登記程序加以介紹:
一、繳清價款取得權利移轉證書
法院拍賣房子事實上是法院代替原所有權人將房子賣掉(不論原所有權人願意與否)以清償自己或他人(作為物上擔保的情況時)的債務,仍舊屬於買賣的一種類型。既然屬於買賣,當然要提出買賣價款,必待拍定人於法院規定的期限內繳清價款後,法院才會發給權利移轉證書。而通常不動產之拍賣,多會要求投標人繳納一定額度之保證金,如果拍定人未能於法院規定的期限內繳清價款,法院得再行將不動產拍賣,再行拍賣所生的程序費用或再行拍定後之價額與第一次拍定價額間的差額,法院會從第一次拍定人所繳納之保證金中扣除,餘額才會發還給繳納人。
取得權利移轉證書,房子的所有權就移轉給拍定人了,與一般房屋因買賣或贈與等法律行為取得房子所有權須經過登記才會發生所有權移轉的效力不同。
二、納稅
中華民國萬萬稅,既然一般買賣都會有一堆稅要繳了,買賣房子這種價值如此高的商品當然也要繳稅。姑不論一般民眾繳這些稅繳的甘不甘心,僅就取得法拍屋應完納之稅捐種類加以介紹。
1、土地增值稅:
通常買賣房子一定會伴隨有土地全部或部份的所有權的移轉,而土地的價值在不同時間點會因為都市計畫、周邊交通或公共建設、商業行情等變化而隨之增減,如果土地的價值漲了,土地移轉時出賣人就必須繳納增值稅,因為這漲價是全體社會共同發展所帶動,所以理當由全體社會共同分享漲價的利益。只是法拍屋土地增值稅的計算與申報與通常買賣有所不同。
通常買賣的土地增值稅是由繳納義務人依照公契訂約當時的土地公告現值自行核算後向稅捐機關申報,由出賣人負擔;而法拍屋的買賣則由法院依照拍定日的土地公告現值(若拍定價額低於公告現值則直接以拍定價額)計算後,於五日內通知當地主管機關,然後由拍定人所繳納的價款中扣除,餘款再分配給執行債權人。通常買賣中,申報完土地增值稅後稅捐稽徵機關會限期納稅義務人繳納,逾期繳納會加徵滯納金,超過30天則會面臨遭受強制執行的命運;而在法拍屋買賣中,因為土地增值稅是由法院代扣,所以沒有滯納金與強制執行的問題。
2、契稅:
凡涉及不動產(不分土地或建物)的移轉,都有所謂的契稅。契稅的計算不分通常買賣或法拍,均是依照契約所載價額或拍定價額的6%計算,在通常買賣中是由買受人於契約成立之日起30日內申報,而在法拍程序中,則是由拍定人於取得權利移轉證書之日起30日內申報,逾期不申報,每超過3天會加徵應納稅額百分之一的怠報金,最高可達應納稅額的一倍。申報後,稅捐稽徵機關會在15天內完成文件的審查(如有缺漏或對申報內容有疑問時,則會通知申報人於7天內補正或說明),並寄發繳納通知,納稅義務人則應於收到通知後30天內繳納完畢,逾期繳納,每超過2天,同樣會加徵應納稅額百分之一的滯納金。而逾期超過30天沒有繳納稅款或怠報金、滯納金,也會面臨到法院強制執行的命運。
三、查詢有無欠稅
除了土地增值稅跟契稅外,拍定人是否還有依法應繳納的稅捐(通常會因為房子的用途或土地的使用分區等不同而有不同的稅捐須繳納),仍應持權利移轉證書及契稅繳稅單向稅捐機關查詢,經查詢無任何欠稅後,稅捐機關就會加蓋無欠稅的戳記。
四、申請登記
取得權利移轉證書取得所有權並完納契稅後,須在取得權利移轉證書後一個月內申請所有權人變更登記,否則每逾期一個月,地政機關可以處罰登記義務人登記規費一倍之罰緩,最高可達20倍。蓋不動產之登記不僅是讓不動產之權利現狀與登記簿現狀相同,避免利害關係人爭議以保障交易安全外,所有權人也惟有辦理登記後才能再行出售或設定抵押權。
通常買賣程序中,辦理所有權移轉變更須由買賣雙方共同辦理,只是在法拍程序中通常出賣人(即原所有權人)並不會配合辦理,所以法律規定拍定人可以自行依據權利移轉證書單獨申請變更登記,無須提出所有權狀。變更登記完畢後,拍定人就可以安心入住了。
參考法條:強制執行法第97條,辦理強制執行事件應行注意事項第47項第2小項,民法第759條,土地稅法第30條第5款、第53條,契稅條例第2條、第3條、第16條第1項及第項、第18條、第19條、第24條、第25條,土地登記規則第33條,土地法第73條
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