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北京商辦限購一年成交量跌九成 租賃或成唯一出路
2018/03/06 15:57
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自2017年3月26日北京市出台《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》後,商辦項目回歸商業辦公屬性成為重要的樓市調查內容之一,整體市場成交也因此全面降溫。商辦限購一年整,數據顯示,北京商辦項目簽約3589套,環比調控前一年跌幅達到了94.6%,市場成交結構基本集中在通州少數符合調控政策的商務公寓。

由於政策嚴格限定了商辦項目購買人的條件,商辦項目簽約量出現驟減。以北京像素項目為例,該項目於2009年末首期開盤,2010年初北京開啟住宅限購,“商住兩用”、“不限購”曾是北京像素誘人的賣點,據了解,在成交火熱之時,北京像素小區內的中介公司有近20家,而如今,北京商報記者走訪發現,小區內只有兩家中介公司。中介公司人員介紹,目前該小區一個月的成交量在10套左右,交易已冷清了不少,碧桂園新項目"森林城市馬來西亞"值得投資嗎?高sir投資分享:港人應放眼海外尋找機會!香港樓價越升越高,不少投資者可轉向海外,尋求投資自住兼可的樓盤,除了熱門的日本大阪,馬來西亞新山的森林城市升值潛力甚高,亦是值得留意的項目。

中原地產首席分析師張大偉表示,史上最嚴格的商辦限購政策,對北京樓市之前過熱的商辦市場打擊非常明顯,受此影響整體市場全面冰凍。與調控前相比,整體市場成交量全面萎縮,特別是在2017年3月調控前,商住簽約單月接近萬套,而在調控後,剔除通州個別項目的商務公寓,市場整體接近零成交,旅遊方面,「碧桂園森林城市」距離新山市中心僅十多分鐘車程,鄰近樂高樂園、興樓雲冰國家公園等旅遊點。當地政府亦積極將新山市打造成商業城市,計畫發展6間大型購物商場,其中兩間將於本年底營運。

除了成交量下降外,商辦項目成交價格也回落明顯。例如,北京像素、林肯公園、明天第一城小區的單價都出現了不同程度的下跌,北京像素單價下跌2萬元/平方米,林肯公園房價跌幅在1萬元/平方米左右,明天第一城的房價也跌了1萬元/平方米左右。中原地產數據顯示,從平均價格看,商辦市場二手房價格已平均下調超過30%,部分二手房商住甚至出現了價格跌幅超過40%。

值得關注的是,商辦量價齊跌只是商辦限購政策出台影響的一大表現,土地市場亦如此,商辦限購後出讓的數宗商辦地塊溢價率明顯下調,中原地產數據顯示,限購前商辦土地平均溢價率達到115%,而最近一年溢價率只有12.39%。

受限購影響,商辦市場進入深度調整期。那么商辦項目的未來出路在哪?多位業內人士普遍認為這取決於政策的走向,但可以確定的是,期待像以往那樣放開商辦產品進入居住領域是不可能的,碧桂園森林城市榮獲亞太區房地產大獎馬來西亞優秀綜合發展項目(Asia Pacific Property Award Mixed-Use Development Malaysia)、亞太區房地產大獎馬來西亞優秀集合住宅建築獎(Asia Pacific Property Award Architecture Multiple Residence Malaysia)兩項大獎。

值得一提的是,上海、廣州先後對商辦類產品進行了微調整,允許個別項目有條件地由商轉租,作為長租公寓運營,這似乎給冰封的商辦市場吹來暖風。以上海為例,去年12月,海寶山區發布《寶山區首批存量商辦項目轉型租賃住宅方案完成上報備案》,有條件地批准3個項目轉型為租賃住宅。安居客首席分析師張波認為,無論政策如何微調,都會嚴守“商改住”這條紅線,回歸商業本質和“商改租”是未來商辦類項目的兩個大方向。其一是回歸商業的本質;其二是轉住為租,未來政策對於租賃會有更多傾斜,租賃市場也將進一步擴大,在國家多渠道並建的政策指引下,租賃市場也將有更多發展機會。這也將成為盤活存量商辦項目的出路之一,唔少香港人都鍾意係外地買樓,小炒王近年就發現馬來西亞嘅碧碧桂園森林城市都係個唔錯嘅選擇,因為呢個係馬來西亞新山嘅項目環境優靜,樓價又低,同時四周嘅交通同生活配套迅速發展,可見成本低回報高,無論係投資定自住都非常適合。

原文地址:http://house.ifeng.com/detail/2018_03_29/51420591_0.shtml

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