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資金寬鬆行情,通貨膨脹已悄悄來臨!
2021/10/28 12:49
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圖/Pixabay

蔬菜好貴、牛排要漲價了,最近漲價消息使通膨疑慮升高。央行副總裁陳南光昨表示,疫情改變全球大環境的傳統結構,「央行不應輕易就將目前物價上漲,解釋成短暫性現象」。他示警,過去寬鬆貨幣政策仍可維持低通膨,但「以後沒那麼Lucky了」。繼連鎖餐飲王品集團旗下15個品牌25日起平均調漲5%後,統一集團「四大天王」之一的「滿漢大餐」昨(30日)也驚傳漲價,在超商每碗從53元漲到59元,售價直逼60元,漲幅11%,開泡麵品牌漲價的第一槍! 此外,量販通路坦言,原物料上漲,廠商跟著調整售價,「桂冠蛋餃」定價已從41元漲到51元,但怕消費者反彈,同步推出促銷價為45元,但漲幅也仍近1成。另外家樂福架上陳列的新東陽豬肉鬆,一罐270公克的售價也悄悄漲至210元。不少上班族感嘆,「基本工資還沒調漲,荷包已經瘦了一圈。」物價已悄悄上漲了,通膨開始了,而你卻還不知道!

圖/Pixabay

央行前一波打炒房行動,就是由陳南光率先「發難」,去年他先在雜誌撰文呼籲「央行應在房價上漲預期形成前超前部署」;如今陳南光再度針對通膨示警談話,是否就代表升息的前奏,備受關注。假如現在訂預售屋 ,等到2025年交屋時利率已升了,屆時如果付不出貸款,那就糟糕了,因為房地合一稅率百分之45,肯定斷頭虧大了。但是台經院表示,隨著疫情限制逐漸鬆綁,賞屋人數明顯回溫,加上低利、資金潮環境延續,有利於購屋需求成長,加上房建投資動能恢復,建商先建後售使得住宅興建開工規模增加,看好未來半年景氣表現。整體房市方面,9月五大不動產仲介業者交易量普遍較8月上揚,顯示不管是供給或需求面均出現擴張,廠商看法多以正面看待,利率低通膨後果顯然房市多頭格局趨勢穩固,短期內房市量小增、價格居高不下,將是未來市場的常態

圖/Pixabay

美國貨幣量化寬鬆以致利率很低,美金貨幣到處流竄,衍伸通貨膨脹,錢往股市與房市鑽,所以股市漲到18000點,蓋房子有人買,可是空屋率節節升高,顯示房屋供過於求,買房等於炒房,最近政府打房了耶!買房子5年內賣出要繳百分之45的稅,這不錯至少不會有人投機炒房。最好不要給營建商貸太多錢,沒有資金的建商就不會再蓋房子了。相信好的政策,房價就不會亂漲,需要買房的人才有能力買房子。等到美國不再印鈔票,台幣貶值,又進一步升息,屆時股票就一蹶不振了。有網友發現,台灣一瓶牛奶的價格,在全世界排名高居第二貴!根據全球資料庫網站的資料顯示,台灣的日常用品價格是世界第一高,而且雜貨的價格也在前10名,高於瑞典、荷蘭、美國等歐美國家。消息曝光後,不少網友感嘆,薪水沒漲,物價卻一直在漲;也有人點出,房價高居不下是最大主因。

儘管台灣房市榮景看來穩賺不賠,但日本其實早有慘痛教訓。炒作的後果,不僅影響了個人退休規劃,更使整個國家陷入失落的20年。在房地產崩盤前,人口指標已透露警訊,值得台灣引以為戒。

對東京都廳員工中島義久而言,房地產恐怕是他一生最失敗的投資。他告訴《紐約時報》自己的經歷,1991年,他在離東京市區一個半小時左右車程的市郊,憑藉著便宜的利息,以及近乎全額的融資,當年36歲的中島,花了1200萬台幣買下一間房。

在他買屋的年代,日本房價年年以雙位數成長。人人都相信,房地產是最好的選擇,也懷抱著靠房地產致富的夢。

但好景不常。20年過去,這棟房沒有讓中島致富,價格還跌了五成,外加尚未還清的900萬貸款。逼得他要重新思考退休後的財務規劃。在日本,類似中島義久,接到房地產狂飆最後一棒的人,不在少數。

長期研究人口與房價,台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文認為,台灣的人口因素,長期來說,對房地產市場是不利的,現在因為低利率與量化寬鬆看似很熱,但房地產不可能只漲不跌,「人口凋零對房地產的影響,就像是溫水煮青蛙。」

現在是30到40歲左右年輕人的離巢運動,暫時緩解了總人口減少對房地產負面的影響。

正在林口與三重一帶,專門瞄準小資族,蓋起「小坪數」建案的建商主管邱宗博說,現在建商主推小坪數的建案,鎖定的客群,是想要離巢的年輕人,「他們不一定想跟爸媽同住,爸媽也不一定想跟他們住,」因此目前房市的基本盤,是離巢族與長輩換屋族。

這也反映在總戶數的增減上。內政部10月公布的統計,六都中,除了台北市以外,其他五都的家戶數還持續成長中。但值得注意的是,台北市的家戶數是30年來首度衰退。

離巢族總會買完房子,接下來開始繼承父母的房子,人口因素對房地產的負面影響,很可能會慢慢浮現。

宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華分析,台灣現在的房地產市場,是由40到70歲的多子化世代主導。

他觀察,多子化世代會幫小孩子買房,或者自己投資,但等到10年或15年後,小孩們買完房,自己也老了,「不會再積極買房,銀行也不敢再貸款給他們,少子化對房地產的影響就會加大。」

全民炒房運動蔓延全台,但堅信房地產只漲不跌的神話,是否會在台灣破滅,很快會有答案。

日本房地產在1990年飆升至高峰後,泡沫破滅。20年後,全國城市地價指數已下滑六成三,六大城市跌幅更高達七成六。

雖然近幾年都會區緩步回溫,但早已回不去當初。暴跌是瘋狂熱錢炒作的副作用。正深陷破產風暴的中國恆大地產,兩年前,針對日本房地產泡沫進行的研究,如今讀來格外諷刺。

報告指出,在1980到1989年間,日本全國銀行的貸款餘額,不動產佔比從5.8%,上升到11.5%,「日本的企業或法人,大量透過土地向金融機構融資,而取得大量資金的企業,又將資金投入股票與房地產市場,把泡沫堆得愈來愈高。」

泡沫的破滅,始於日本央行在1989年,連續5次調高利率。緊接著,大藏省(財政部)開始對房地產融資進行總量管制,導致房地產的資金斷鏈。

20年間,房地產泡沫外溢至實體經濟,讓日本經濟進入失落的20年。在資產大幅縮水下,民眾花錢變得謹慎,因此民間消費萎縮。銀行也因為壞帳過多,放款變得謹慎。緊接著大量企業倒閉或裁員,失業率上升一倍,從1990年的2.1%,上升至1998年的4.3%。

[周刊王CTWANT] 以鋼價為首的原料價格大漲,加上缺工問題,使建商每坪造價成本大漲,對此行庫主管坦言,一年來,建商每坪的造價已經大漲,最多已看到五成以上的漲幅,影響所及,現在中大型建商集團都已採取「先建後售」,或是「邊建邊售」,以免「售價追不上造價」,這也將使不論商辦或是住宅,未來的價格要下跌恐怕很難。

尤其是民眾對通膨的預期再發揮助燃效果,行庫主管認為,即使建商把每坪造價上揚的幅度反映在房價上:「還是賣得出去」。

行庫主管表示,現在幾乎全體建商提出的土建融案,每坪造價都大增,過去每坪在11~12萬元,但現在則至少跳到每坪14~16萬元,甚至已有看到每坪18、19萬元的案子,等於比起一年前的造價,至少超過四成至五成。

至於是否因此墊高銀行承作土建融案的風險,行庫主管則分析,儘管建商造價成本抬高,但由於目前大部分建商的銷量在「剛性需求」的支撐下都相當不錯,因此可平抑造價上揚所帶來的風險。

行庫主管進而指出,目前國內的中大型建商口袋都很深,因此較不會依賴「預售款」來支撐營運金流,也因此採取的對策都是「先建後售」,或是「邊建邊售」,才能即時的把原料、人工造成的成本增加反映在售價,對於這類土建融案,行庫認為風險相對較低。

總而言之資金寬鬆行情,通貨膨脹已悄悄來臨!什麼都貴,薪水沒增加,物價上漲,我想利率調升不會太久了,否則很難抑制房價上漲,那就眼睜睜看著停滯型通貨膨脹的到來,屆時經濟衰退,生活艱辛可想而知!

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